El Real Decreto-ley 29/2026 toca muchas cosas, pero si tienes un piso alquilado todo el año —o vives en uno— lo que te importa cabe en esta guía: renta, subidas, gastos, prórrogas, reparaciones, venta, impago e impuestos. Aquí hablamos solo del alquiler de vivienda habitual, el de larga duración.
El decreto se aplica desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo; si no lo hace, decae. Actualizaremos esta guía con lo que ocurra.
En 60 segundos
- Subida anual: solo si está pactada, nunca por encima del IRAV y, hasta el 31 de diciembre de 2027, un 2 % como máximo si no hay acuerdo.
- Zona tensionada: la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior, ni añadir gastos que antes no se cobraban.
- Gastos: agencia, gestión, formalización y renovación los paga el propietario. Los tributos de la vivienda no pueden cargarse al inquilino.
- Garantías: dos mensualidades adicionales como máximo y ningún seguro de impago obligatorio.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
- El inquilino puede marcharse a partir del sexto mes sin indemnizar y dispone de un cauce con plazos para las reparaciones.
- Si se vende el piso, el derecho de compra preferente del inquilino ya no se puede excluir en el contrato.
- Impago con inquilino vulnerable: la Administración paga la deuda o pasa a ser la deudora.
- IRPF: reducciones de entre el 15 % y el 100 % para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, y deducción del 10 % para inquilinos.
Si eres propietario
- La subida de la renta tiene techo: el IRAV siempre y, hasta finales de 2027, un 2 % si no pactáis otra cosa.
- Los honorarios de agencia y los gastos de gestión, formalización o renovación son tuyos, se llamen como se llamen.
- En los contratos nuevos no puedes repercutir el IBI ni otros tributos de la vivienda.
- No puedes exigir un seguro de impago ni más de dos mensualidades de garantía adicional.
- Tu inquilino puede pedirte hasta dos años más si está al corriente de pago.
- Tienes 15 días para responder a una reclamación de reparación.
- Si un inquilino vulnerable deja de pagar, la Administración debe pagarte o asumir la deuda.
- Los contratos que firmes desde el 1 de diciembre de 2026 tendrán reducciones nuevas en el IRPF.
Si eres inquilino
- No pagas la agencia ni la gestión del contrato, tampoco al renovarlo.
- No te pueden cargar el IBI ni exigirte un seguro de impago.
- Tu renta no puede subir más que el IRAV; y hasta finales de 2027, un 2 % si no hay acuerdo.
- Puedes pedir hasta dos años más de contrato si pagas puntualmente.
- Puedes irte a partir del sexto mes, avisando con 30 días, sin indemnización.
- Si el casero no contesta en 15 días a una reparación necesaria, puedes hacerla y descontarla.
- Si venden el piso, tienes preferencia para comprarlo.
- Deducción del 10 % del alquiler en el IRPF si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €.
01Qué es, para la ley, un alquiler de larga duración
La ley no habla de «larga duración», sino de arrendamiento de vivienda habitual: el que recae sobre una vivienda cuyo destino principal es cubrir la necesidad de vivienda del inquilino. El decreto precisa tres cosas:
- Las habitaciones cuentan. Alquilar una habitación para vivir en ella es también alquiler de vivienda habitual, con todas sus garantías.
- Lo accesorio va incluido. Las mismas reglas se aplican al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y servicios que el mismo propietario ceda junto con la vivienda.
- Por escrito si el inquilino lo pide. Formalizar el contrato por escrito pasa a ser obligatorio a petición del inquilino, aunque el contrato verbal siga siendo válido.
El plazo mínimo no cambia: cinco años, o siete si el propietario es una sociedad, aunque en el contrato se pacte menos.
02La renta al firmar un contrato nuevo
Fuera de las zonas de mercado residencial tensionado, la renta inicial sigue siendo libre. Dentro de ellas —Altafulla, Torredembarra, Tarragona y Barcelona lo son— queda así:
- Regla general: la renta no puede superar la última del contrato que haya estado vigente en los últimos cinco años, una vez actualizada.
- Sin conceptos nuevos. No se pueden añadir cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas u otros cargos que el contrato anterior no repercutiera.
- Hasta un 10 % más solo en cuatro casos acreditados: rehabilitación terminada en los dos años anteriores; mejora que ahorre al menos un 30 % de energía primaria no renovable, con certificado energético anterior y posterior; mejora de accesibilidad; o contrato de diez años o más.
- Grandes tenedores: el techo es el índice de precios de referencia, y no pueden superarlo sumando gastos repercutidos.
- Viviendas sin alquilar en los últimos cinco años: también se les aplica el índice cuando lo prevea la declaración de la zona.
En el anuncio. Toda oferta de alquiler debe incluir el índice de referencia si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta aplicable y su norma, el código identificativo de la vivienda cuando proceda y, en su caso, la condición de gran tenedor del propietario.
Lo es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros; en zona tensionada, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco. Ahora se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad, y en los edificios sin división horizontal cada vivienda cuenta por separado.
03La subida de cada año
- Sin pacto, no hay subida. La renta solo se actualiza si el contrato lo prevé expresamente.
- Si no se dice con qué índice, se aplica el IRAV, el índice de referencia que publica el INE.
- Techo permanente: en todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV. Según la nueva redacción, este techo alcanza también a los contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023.
Hasta el 31 de diciembre de 2027: tope extraordinario Nuevo
Si a tu contrato le toca actualizar la renta entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el inquilino puede negociar la subida con estas reglas:
- Si la renta ya supera el máximo del índice de precios de referencia: no sube.
- En los demás casos: lo que pactéis de nuevo y, si no hay acuerdo, un 2 % como máximo.
- Renta máxima sin acuerdo
- —
- Subida al mes
- —
- Subida al año
- —
Cálculo con el tope del 2 %. Si el IRAV del mes de referencia es inferior, manda el IRAV. Si la renta supera el índice de precios de referencia, no hay subida.
04Gastos, tributos y garantías
- Comunidad de propietarios: puede ir a cargo del inquilino solo si se pacta por escrito y se indica el importe anual. En edificios en propiedad horizontal, según la cuota de la vivienda; en los que no lo están, no se puede repercutir.
- Suministros con contador (luz, agua, gas): los paga el inquilino.
- Servicios opcionales: solo si el inquilino los pide por escrito, informado de que son opcionales y de su precio.
- Subida de los gastos pactados: durante los cinco primeros años (siete si el propietario es una sociedad), solo por acuerdo, una vez al año y como máximo el doble de lo que pueda subir la renta.
- Fianza y garantía adicional: a la mensualidad de fianza se pueden sumar, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional en contratos de hasta cinco o siete años.
05Duración y prórrogas
Así deja el decreto el esquema de un contrato de vivienda habitual:
| Tramo | Cuánto | Claves |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 5 / 7 años | Cinco años, o siete si el propietario es una sociedad. |
| Prórroga tácita | +3 años | Año a año si nadie avisa: el propietario con cuatro meses de antelación; el inquilino, con dos. El inquilino puede dejarla al final de cada año avisando con un mes. |
| Extraordinaria por vulnerabilidad | +1 año | La pide el inquilino con un informe de servicios sociales del último año. Obligatoria si el propietario es gran tenedor. |
| Extraordinaria en zona tensionada | +3 años | La pide el inquilino. Obligatoria salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad del propietario comunicada en plazo. |
| Extraordinaria del decreto Nuevo | +2 años | Detalle a continuación. |
La nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años
- A qué contratos: los de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que termine la prórroga tácita o la tácita reconducción.
- Condición: que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado, mes a mes, durante los ocho meses anteriores.
- Cómo funciona: la solicita el inquilino y se concede por plazos anuales, hasta dos años, con las mismas condiciones.
- El propietario debe aceptarla, salvo que se pacten otras condiciones, se firme un contrato nuevo o haya comunicado en plazo que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. Esta excepción vale aunque el contrato no la previera, si la necesidad es real y se acredita.
- No se aplica si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior.
- No se suma a la prórroga de tres años de las zonas tensionadas, que tiene preferencia.
Las prórrogas que se pidieron al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, siguen siendo válidas sin repetir la solicitud.
06Si el inquilino quiere irse antes
Al terminar, las dos partes deben firmar un documento de finalización que refleje el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que se devolvió en buen estado. Para el propietario, ese documento es ahora la pieza clave a la hora de reclamar daños.
07Reparaciones: un cauce con plazos
Cuando haya daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o reparaciones necesarias para conservar la vivienda:
- El inquilino lo reclama por escrito y adjunta un presupuesto razonable.
- El propietario tiene 15 días naturales para aceptar el presupuesto, proponer otra reparación o hacerla directamente.
- Si no contesta o se niega sin motivo, el inquilino puede ejecutar la obra.
- Y descontar el importe de las rentas siguientes, siempre que el coste sea razonable y quede documentado.
08Si se vende la vivienda alquilada
- Tanteo: el inquilino tiene 30 días naturales para comprar desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. La notificación caduca a los 180 días.
- Retracto: si no hubo notificación, estaba incompleta o la venta se cerró más barata o en mejores condiciones, dispone de 30 días naturales desde que el comprador le entregue copia de la escritura.
- Ventas en lote: el derecho se mantiene aunque el piso se venda con otros inmuebles. Hay que indicar el precio que corresponde a la vivienda y cómo se ha calculado.
- Registro: la venta no se inscribe sin justificar las notificaciones.
- Irrenunciable. Nuevo Ya no cabe pactar en el contrato que el inquilino renuncia a este derecho.
09Impago y desahucio
Si el inquilino es vulnerable, paga la Administración Nuevo
En un desahucio por falta de pago, cuando el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración competente tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagar todo lo reclamado, más las costas. Mientras tanto, el procedimiento y el lanzamiento quedan suspendidos.
- Si paga, el procedimiento termina y el contrato sigue.
- Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada como deudora: no hay lanzamiento y el contrato continúa hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad.
- Se aplica también a los procesos en curso en los que no se haya practicado el lanzamiento.
Suspensión por vulnerabilidad hasta 2030
Cuando esa vía no sea aplicable, el tribunal puede suspender el proceso si el demandado es vulnerable, no tiene alternativa y la Administración no le ofrece una. La suspensión se revisa cada 12 meses y dura tres años como máximo. Dos salvaguardas para el propietario particular:
- Compensación: si es persona física, la Administración asume la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas.
- Pequeño propietario: la vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando quien demanda es una persona física titular de dos o menos viviendas, ni cuando el tribunal aprecie que pesa más la vulnerabilidad del propietario.
10Impuestos del alquiler de larga duración
IRPF del propietario: nuevas reducciones
Solo se aplican al alquiler de vivienda habitual y a los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026; los anteriores conservan las suyas. En los dos primeros bloques, el propietario no puede ser gran tenedor.
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Vivienda que ya estaba alquilada, con renta rebajada más de un 5 % | |
| Mismo inquilino tras agotar plazo y prórrogas, o inquilino nuevo con renta inferior al índice de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Resto de casos | 70 % |
| Vivienda que ya estaba alquilada, sin rebaja | |
| Renta no superior a la anterior | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
| Vivienda que se alquila por primera vez | |
| Renta inferior al índice de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al índice | 50 % |
| Otros supuestos | |
| Durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice | 80 % |
| Alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, o vivienda en un programa público que limite la renta | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
Si encajas en varias, se aplica la mayor. Solo valen para rendimientos declarados antes de una comprobación de Hacienda, y se pierden si el contrato incumple los topes de renta de las zonas tensionadas.
La reducción ya no depende solo de dónde está el piso, sino de lo que haces con el precio: cuanto más lo bajas, más reduces; cuanto más lo subes, menos.
IRPF del inquilino: deducción del 10 %
- El 10 % de lo que pagues por el alquiler de tu vivienda habitual, sobre una base máxima de 11.630 € al año: hasta 1.163 €.
- Completa si tu base imponible no supera los 23.007,20 €; se reduce progresivamente hasta desaparecer en 33.007,20 €.
- Ni tú ni tu unidad familiar podéis tener otra vivienda a menos de 50 kilómetros durante al menos medio año.
IVA de las obras
Desde el 1 de diciembre de 2026, las obras de renovación y reparación tributan al 10 % también cuando la vivienda se destina al alquiler como vivienda habitual, sea quien sea el propietario. Hay que pagar por medios bancarios, la vivienda debe tener al menos dos años y los materiales no pueden superar el 40 % del importe.
11¿Se aplica a mi contrato?
| Medida | Contrato ya firmado | Contrato nuevo |
|---|---|---|
| Tope del 2 % hasta el 31-12-2027 | Sí | Sí |
| Techo del IRAV en la actualización | Sí | Sí |
| Prórroga extraordinaria de dos años | Sí, si estaba vigente el 8-10-2026 | No |
| Pago de la deuda por la Administración | Sí, también en procesos en curso | Sí |
| Gastos, tributos, garantías, desistimiento, reparaciones y tanteo | En principio, no | Sí |
| Nuevas reducciones del IRPF | No | Sí, desde el 1-12-2026 |
El decreto no incluye una regla transitoria general para la reforma de la ley de arrendamientos: por eso, salvo donde dice otra cosa, las novedades rigen en principio para los contratos que se firmen desde su entrada en vigor.
12El calendario
- Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026.
- El Congreso debe convalidarlo o derogarlo.
- Nuevas reducciones del IRPF para los contratos que se firmen desde ese día e IVA del 10 % en las obras de viviendas de alquiler.
- Termina el tope extraordinario del 2 %.
- Fecha de referencia de la prórroga extraordinaria de dos años.
- Termina el régimen de suspensión de desahucios.
13Qué hacer ahora
Si eres propietario
Si eres inquilino
14¿Verdadero o falso?
«El alquiler queda congelado hasta 2027»
FalsoPuede subir lo que pacten las partes, dentro del IRAV. El 2 % solo opera cuando no hay acuerdo, y la congelación total, solo si la renta ya supera el índice de precios de referencia.
«En un contrato nuevo ya no puedo repercutir el IBI»
VerdaderoLos tributos de la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que la norma del tributo le designe a él como obligado al pago.
«El inquilino puede quedarse dos años más aunque yo necesite el piso»
FalsoLa prórroga extraordinaria no es obligatoria si comunicas en plazo que necesitas la vivienda para ti o tus familiares, con una causa real y acreditada, aunque el contrato no lo previera.
«Si el inquilino se va a los ocho meses, tiene que indemnizarme»
FalsoPasados seis meses puede desistir con 30 días de preaviso, y ese desistimiento ya no genera indemnización.
«Bajar la renta puede salirme a cuenta en la declaración»
VerdaderoEn los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, rebajar la renta más de un 5 % da derecho a reducciones de entre el 70 % y el 100 % del rendimiento.
15Preguntas frecuentes
Mi contrato dice que la renta sube con el IPC. ¿Sigue valiendo?
La cláusula vale, pero con techo: el resultado no puede superar la variación del IRAV y, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no hay un nuevo acuerdo, el 2 %.
¿Puedo seguir cobrando la comunidad al inquilino?
Sí, si está pactado por escrito con su importe anual y el edificio está en régimen de propiedad horizontal. En zona tensionada, además, solo si el contrato anterior ya la repercutía.
Mi contrato vence en 2027. ¿Qué puede pedirme el inquilino?
Depende de cuándo venza y de dónde esté la vivienda. En zona tensionada, la prórroga de hasta tres años; fuera de ella, la extraordinaria de hasta dos años si está al corriente de pago.
¿Me conviene firmar antes o después del 1 de diciembre?
Depende de la renta que vayas a pedir. Los contratos anteriores a esa fecha mantienen las reducciones vigentes en 2025; los posteriores entran en la escala nueva, más generosa si bajas el precio y más corta si lo subes. Conviene calcularlo antes de firmar.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Dejaría de aplicarse, como ocurrió con su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026. Por eso es prudente no tomar decisiones irreversibles hasta conocer el resultado. Actualizaremos esta guía.
Esta guía es parte de una serie: todo el Real Decreto-ley 29/2026, medida a medida y cómo queda el alquiler de temporada.
¿Tienes una vivienda alquilada todo el año?
Revisamos tu contrato con las reglas nuevas, calculamos la renta y la subida que te corresponden y llevamos los preavisos al día. Somos abogados y agentes inmobiliarios en Altafulla y Barcelona desde 1992.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823). Esta guía es informativa, resume el texto publicado en el BOE y no sustituye al asesoramiento profesional. El decreto está pendiente de convalidación.
