El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, es la norma de vivienda más amplia de los últimos años: 21 artículos, seis títulos y un buen puñado de disposiciones que tocan el alquiler, los desahucios, los impuestos, la compra de la primera vivienda y hasta un nuevo producto de ahorro. Lo hemos leído entero para contártelo medida a medida, sin jerga y sin dejarnos nada.
Es un real decreto-ley: se aplica desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene que convalidarlo en un plazo de 30 días. Su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre. Si este tampoco se convalida, dejará de aplicarse. Actualizaremos esta guía con lo que ocurra.
En 60 segundos
- Nace el «alquiler de vivienda temporal»: de 31 días a 12 meses, con una causa escrita que el propietario debe poder demostrar.
- Las habitaciones son alquiler de vivienda y la suma de sus rentas no puede superar la del piso entero.
- Honorarios de agencia, gestión y formalización: nunca a cargo del inquilino. Los tributos de la vivienda, tampoco.
- Subidas anuales con techo: nunca por encima del IRAV y, hasta finales de 2027, un 2 % como máximo si no hay acuerdo.
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
- Desahucios de personas vulnerables: suspensión hasta 2030 frente a fondos y, en el resto de casos, la Administración paga la deuda o se queda como deudora.
- Impuestos: nuevas reducciones en el IRPF para quien alquila, deducción del 10 % para inquilinos, IVA del 10 % en los alquileres de hasta 30 noches, recargos en el IBI y nuevos coeficientes de plusvalía.
- Primera vivienda: la Línea TU CASA prestará hasta 50.000 € sin intereses.
Si eres propietario y alquilas
- Los honorarios de agencia, gestión, formalización y renovación del contrato son siempre tuyos.
- En los contratos nuevos no puedes cargar al inquilino los tributos de la vivienda (el IBI, por ejemplo).
- La subida anual tiene techo: el IRAV. Y hasta el 31 de diciembre de 2027, un 2 % si no llegáis a un acuerdo.
- Tu inquilino puede pedir hasta dos años más de contrato si este vence antes de 2029.
- Tienes 15 días para contestar cuando te reclamen una reparación necesaria.
- El alquiler temporal exige una causa real escrita en el contrato: probarla te toca a ti.
- Nuevas reducciones en el IRPF, de hasta el 100 %, para contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026.
- Si tienes viviendas vacías: recargos en el IBI y más renta imputada a partir de 2027.
Si eres inquilino
- No pagas honorarios de agencia ni gastos de gestión o formalización, se llamen como se llamen.
- No te pueden exigir un seguro de impago ni más de dos mensualidades de garantía adicional.
- Puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si estás al corriente de pago.
- Puedes dejar el piso a partir del sexto mes, avisando con 30 días, sin indemnización.
- Si el propietario no contesta en 15 días a una reparación necesaria, puedes hacerla y descontarla de la renta.
- Nueva deducción en el IRPF: el 10 % del alquiler si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €.
- Si venden tu piso, tienes derecho de compra preferente y ya no se puede renunciar a él en el contrato.
Si vas a comprar o vender
- Línea TU CASA: préstamo sin intereses de hasta 50.000 € (o el 20 % del valor) para la primera vivienda habitual.
- Si vendes un piso alquilado, la notificación al inquilino se vuelve más exigente y el Registro la comprobará.
- La plusvalía municipal estrena coeficientes máximos el 1 de diciembre de 2026.
- Vender una vivienda vacía a una entidad pública de vivienda puede dejar la ganancia exenta de IRPF hasta finales de 2027.
- Las obras de renovación tributan al 10 % de IVA también en viviendas destinadas al alquiler habitual.
Si tienes un alquiler turístico o de corta estancia
- La cesión turística queda fuera de la ley de arrendamientos y no puede durar más de 31 días.
- Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres amueblados de hasta 30 noches llevan IVA del 10 %.
- En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del IBI de hasta el 150 %.
- Las plataformas que no envíen sus datos a la Ventanilla Única Digital se exponen a multas de hasta un millón de euros.
01Tres tipos de alquiler, tres reglamentos
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ordena el mapa. Hasta ahora, todo lo que no era vivienda habitual acababa en el cajón de «uso distinto de vivienda», el de los locales. Eso se termina: ese cajón ya no admite contratos cuyo objeto sea alojar a personas.
Vivienda habitual
La que cubre la necesidad de vivienda del inquilino. Ahora incluye expresamente el alquiler de una habitación. Mínimo de cinco años (siete si el propietario es una sociedad).
Vivienda temporal Nuevo
Para quien está desplazado temporalmente de su domicilio por una causa justificada y acreditable. Más de 31 días y, como regla, hasta 12 meses.
Uso turístico
Vivienda amueblada cedida con fines lucrativos y sujeta a la normativa turística. Queda fuera de la LAU y no puede superar los 31 días.
También quedan fuera de la LAU las habitaciones que cedan las entidades del tercer sector dentro de programas de acogida de personas vulnerables, sin ánimo de lucro.
El decreto no lo nombra. Si dura más de 31 días y no es turístico, tendrá que encajar en la vivienda temporal (con su causa) o regirse por la normativa autonómica, que la propia norma deja a salvo. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen como estaban hasta que termine el plazo pactado: entonces se extinguen sin prórroga y, si se renuevan, pasan al régimen nuevo.
02Vivienda temporal y habitaciones: las reglas del juego
Vivienda temporal
- Causa por escrito. El contrato debe decir expresamente por qué el inquilino está desplazado. La causa tiene que ser real y acreditable, y la carga de probarla recae en el propietario.
- Sin causa, es vivienda habitual. Si la causa no figura en el contrato, pierde su naturaleza temporal y se rige como un alquiler de vivienda habitual, con efectos desde el primer día.
- Duración. La que se pacte, siempre superior a 31 días y, como regla general, sin pasar de 12 meses. Si se pactó menos y la causa sigue existiendo, puede prorrogarse por acuerdo expreso.
- El límite de los encadenados. Si el contrato supera los 12 meses sin que la causa lo justifique, o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas personas y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
- El inquilino puede irse pronto. Pasado un mes, puede desistir avisando con diez días, sin indemnización.
- Todas las reparaciones son del propietario, también las pequeñas por el uso ordinario. Tiene cinco días hábiles para contestar; si no lo hace, el inquilino puede repararlo y reclamar el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.
- Garantía adicional: como máximo, una mensualidad.
- Precio entre contratos. Si en la misma vivienda se suceden contratos temporales, la renta de los siguientes no puede subir, en términos anuales, más que el IRAV.
Alquiler por habitaciones
- Alquilar una habitación para vivir en ella es, a todos los efectos, un alquiler de vivienda (habitual o temporal, según el caso).
- La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso alquilado entero.
- En zona de mercado residencial tensionado, esa suma tiene que respetar además los topes de precio de la zona.
La nueva disposición adicional duodécima de la LAU aclara que estas reglas se entienden «sin perjuicio» de lo que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas. En Cataluña sigue aplicándose, por tanto, la regulación propia del alquiler de temporada y de habitaciones, en vigor desde enero de 2026. Te lo contamos en nuestra guía sobre alquiler de temporada, turístico o anual.
03La renta: cuánto se puede pedir y cuánto puede subir
Al firmar un contrato nuevo en zona tensionada
- Regla general: la renta no puede superar la última renta del contrato que haya estado vigente en los últimos cinco años, ya actualizada.
- Sin gastos nuevos. No se pueden añadir cuotas, gastos, servicios, impuestos, tasas u otros conceptos que el contrato anterior no repercutiera.
- Hasta un 10 % más solo si se acredita una rehabilitación terminada en los dos años anteriores, una mejora que ahorre al menos un 30 % de energía primaria no renovable, una mejora de accesibilidad o un contrato de diez años o más (o con prórroga voluntaria para el inquilino hasta ese plazo).
- Grandes tenedores: el tope es el índice de precios de referencia, y tampoco pueden superarlo sumando gastos repercutidos. Ese mismo tope se aplica a las viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años cuando así lo recoja la declaración de la zona.
Cada año: la actualización
- Solo hay actualización si el contrato la prevé expresamente. Sin pacto, la renta no se actualiza.
- Si el contrato habla de actualizar pero no dice con qué índice, se aplica el IRAV.
- En todo caso, la subida no puede superar la variación del IRAV. Según la nueva redacción, ese techo alcanza también a los contratos anteriores a la Ley de Vivienda de 2023.
Medida extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027 Nuevo
Para las actualizaciones cuya fecha caiga entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el inquilino puede negociar la subida con estas condiciones:
- Si la renta ya está por encima del máximo del índice de precios de referencia: no hay subida.
- En los demás casos: lo que acordéis de nuevo y, si no hay acuerdo, un 2 % como máximo.
Renta de 900 € al mes, con actualización en marzo de 2027 y sin acuerdo entre las partes: la renta nueva no puede pasar de 918 €.
04Gastos y garantías: quién paga qué
Es, probablemente, la parte que más va a notarse en el día a día.
- Gastos de comunidad: se pueden pactar a cargo del inquilino solo por escrito y con su importe anual. En edificios en propiedad horizontal, según la cuota de la vivienda. En edificios que no están en propiedad horizontal, no se pueden repercutir.
- Suministros con contador (luz, agua, gas): siguen siendo del inquilino.
- Servicios opcionales: solo los paga el inquilino si los ha pedido por escrito, después de que le informen de que son opcionales y de lo que cuestan.
- Subida de los gastos: durante los cinco primeros años (siete si el propietario es una sociedad), solo por acuerdo, una vez al año y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta.
- Garantía adicional a la fianza: como máximo dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años, y una en los temporales.
05Duración, prórrogas y salida del inquilino
| Tramo | Cuánto dura | Claves |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 5 / 7 años | Cinco años, o siete si el propietario es una sociedad. |
| Prórroga tácita | +3 años | Año a año, si nadie avisa: el propietario con cuatro meses de antelación; el inquilino, con dos. El inquilino puede dejarla al final de cada año avisando con un mes. |
| Extraordinaria por vulnerabilidad | +1 año | La pide el inquilino con un informe de servicios sociales del último año. Obligatoria si el propietario es gran tenedor. |
| Extraordinaria en zona tensionada | +3 años | La pide el inquilino. Obligatoria salvo acuerdo distinto, contrato nuevo o necesidad del propietario comunicada en plazo. |
| Extraordinaria del decreto Nuevo | +2 años | Ver el detalle a continuación. |
La nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años
- A qué contratos: alquileres de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que termine la prórroga tácita o la tácita reconducción.
- Condición: que el inquilino esté al corriente de pago y lo haya estado, mes a mes, durante los ocho meses anteriores.
- Cómo: la solicita el inquilino. Se concede por plazos anuales, hasta dos años, con las mismas condiciones del contrato.
- El propietario debe aceptarla, salvo que se hayan pactado otras condiciones, se haya firmado un contrato nuevo o haya comunicado, en los plazos legales, que necesita la vivienda para sí o para sus familiares. Esta última excepción vale aunque el contrato no la previera, siempre que la necesidad sea real y se acredite.
- No se aplica si las partes renuevan o firman un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % inferior.
- Es incompatible con la prórroga de tres años de las zonas tensionadas, que tiene preferencia.
Las solicitudes de prórroga que se hicieron al amparo del Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, siguen siendo válidas sin necesidad de repetirlas.
06Reparaciones, entrega de llaves y contrato por escrito
Reparaciones con plazo
Si hay daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede requerir la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o reparar. Si calla o se niega sin motivo, el inquilino puede hacer la obra y descontarla de las rentas futuras, con justificantes.
Documento de finalización
Al terminar el contrato, las dos partes deben firmar un documento que refleje el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que se devolvió en buen estado.
Contrato por escrito
Si el inquilino lo pide, formalizar el contrato por escrito es obligatorio. El contrato verbal sigue siendo válido, pero el incumplimiento puede acarrear responsabilidades administrativas.
Además, el contrato podrá resolverse cuando la vivienda deje de destinarse de forma primordial a cubrir la necesidad de vivienda del inquilino o de quien la ocupe legítimamente.
07Si se vende un piso alquilado: tanteo y retracto reforzados
- Tanteo: el inquilino tiene 30 días naturales para comprar, desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. La notificación caduca a los 180 días.
- Retracto: si no se le notificó, la notificación era incompleta o la venta se hizo por menos precio o en mejores condiciones, puede ejercerlo en 30 días naturales desde que el comprador le entregue copia de la escritura.
- Ventas en lote: el derecho no se pierde porque el piso se venda junto con otros inmuebles. Hay que indicar el precio que se imputa a la vivienda y los criterios objetivos utilizados (preferentemente, el valor de referencia del Catastro o una tasación independiente), también en la escritura.
- Registro de la Propiedad: no inscribe la venta si no se justifican las notificaciones. Si la vivienda no está alquilada, el vendedor debe declararlo en la escritura.
- Irrenunciable. Nuevo Las partes ya no pueden pactar que el inquilino renuncie a su derecho de adquisición preferente.
- En las ventas conjuntas, la legislación de vivienda podrá dar a la Administración un tanteo y retracto subsidiario sobre todo el inmueble.
08Anuncios de alquiler y grandes tenedores
Toda oferta o publicidad de alquiler debe ser veraz y transparente e incluir, como mínimo:
- El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en zona tensionada.
- El límite de renta aplicable y la norma de la que resulta, donde exista limitación legal.
- El número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda.
- La condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
¿Quién es gran tenedor? Quien sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco o más inmuebles en la zona. Dos novedades: la condición se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad, y en los edificios sin división horizontal cada unidad que pueda usarse como vivienda cuenta como un inmueble.
09Desahucios, fondos y compras a la baja
Límite a las compras por debajo de mercado
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, y las sociedades que sean grandes tenedores, no pueden adquirir una vivienda gratis ni por menos del 70 % de su valor de mercado. Ese valor lo fija una sociedad de tasación homologada e independiente, y el informe lo aporta el comprador.
- No se aplica si la vivienda se destina, al menos hasta 2030, a vivienda habitual asequible o social, a residencia sociosanitaria, a colectivos vulnerables atendidos por entidades del tercer sector o a víctimas de violencia de género.
- Tampoco a las entidades adheridas a un Código de Buenas Prácticas que el Gobierno tiene que aprobar, ni a las adjudicaciones en ejecuciones cuando el ejecutante esté adherido. Hasta que ese código exista, estas dos excepciones no se pueden invocar.
- Quedan fuera las ventas ya elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor.
- Si, por esas excepciones, se adquiere por menos del 70 % la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa, su lanzamiento queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030.
Suspensión de desahucios hasta 2030
Si demanda un fondo
Cuando el demandante es una de esas entidades y el demandado es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, el tribunal suspende el proceso. Vale incluso con sentencia dictada, mientras el lanzamiento no se haya ejecutado.
Si demanda otra persona
El tribunal pide a la Administración que informe de los recursos disponibles. Si no contesta o no los tiene, suspende el proceso hasta que haya una alternativa adecuada. Se revisa cada 12 meses y dura tres años como máximo.
- Compensación al propietario. Si es una persona física (o una entidad dedicada al alquiler asequible o social), la Administración asume como máximo la renta dejada de cobrar, los suministros impagados y las costas. La deuda del inquilino no desaparece.
- Pequeños propietarios. No procede la suspensión cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante. Y la vulnerabilidad del demandado no prevalece cuando quien demanda es una persona física titular de dos o menos viviendas.
Impago del alquiler: paga la Administración Nuevo
En los desahucios por falta de pago, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica, la Administración competente tiene dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o pagar todo lo reclamado, más las costas. Durante ese plazo se suspenden el procedimiento y el lanzamiento.
- Si paga, el procedimiento termina y el contrato sigue en vigor.
- Si pasan los dos meses sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente como deudora, no hay lanzamiento y el contrato continúa hasta su fin mientras dure la vulnerabilidad.
- Esta enervación extraordinaria es independiente de la ordinaria y cabe aunque el propietario hubiera hecho el requerimiento previo de pago.
- Se aplica también a los procesos en curso en los que todavía no se haya practicado el lanzamiento.
Ejecuciones hipotecarias y venta de hipotecas
- La demanda de ejecución debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor; si dice que no lo es, debe aportar certificación del Registro.
- Si el banco cede el préstamo, el deudor puede oponer al nuevo titular las mismas defensas, se mantienen los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad y se informa a titulares y avalistas.
- Se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012. Si el deudor acredita en seis meses que cumple los requisitos, el cedente debe recomprar el préstamo y ofrecerle las medidas.
10Impuestos: lo que cambia en tu bolsillo
Si alquilas una vivienda: nuevas reducciones en el IRPF
Se aplican a los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026. Los anteriores conservan las reducciones que ya tenían. En los dos primeros bloques, el propietario no puede ser gran tenedor.
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Vivienda que ya estaba alquilada, con renta rebajada más de un 5 % | |
| Mismo inquilino tras agotar el plazo y las prórrogas, o inquilino nuevo con renta inferior al índice de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Resto de casos | 70 % |
| Vivienda que ya estaba alquilada, sin rebaja | |
| Renta no superior a la anterior | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
| Vivienda que se alquila por primera vez | |
| Renta inferior al índice de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al índice | 50 % |
| Otros supuestos | |
| Durante la prórroga tácita, si la renta no supera el índice | 80 % |
| Alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social o alojamiento de personas vulnerables, o vivienda en un programa público que limite la renta | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
Si encajas en varias, se aplica la mayor. Solo valen para rendimientos declarados antes de que Hacienda inicie una comprobación, y no se aplican a los contratos que incumplan los topes de renta de las zonas tensionadas.
Si eres inquilino: deducción del 10 % Nuevo
- Deducción estatal del 10 % de lo que pagues por el alquiler de tu vivienda habitual.
- Para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 € al año.
- Base máxima de 11.630 € anuales (hasta 1.163 € de deducción) si tu base imponible no pasa de 23.007,20 €; a partir de ahí se reduce progresivamente hasta desaparecer.
- Requisito: que, durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar tengáis otra vivienda a menos de 50 kilómetros de la alquilada.
Segundas residencias y viviendas vacías: más renta imputada desde 2027
Para 2026 se mantiene el porcentaje del 1,1 % en los municipios con valores catastrales revisados desde 2012. A partir del 1 de enero de 2027, la renta que Hacienda te imputa por los inmuebles que no son tu vivienda habitual ni están alquilados se calcula con una escala progresiva sobre la suma de sus valores catastrales:
| Suma de valores catastrales | Porcentaje |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 1,1 % |
| De 100.000 a 500.000 € | 1,5 % |
| De 500.000 a 1.000.000 € | 2 % |
| Más de 1.000.000 € | 3 % |
Dos inmuebles que suman 300.000 € de valor catastral: 1.100 € por los primeros 100.000 más 3.000 € por los 200.000 restantes. Renta imputada: 4.100 €.
Si alquilas a un familiar (desde 2027)
Cuando el inquilino sea tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto no podrá ser inferior al que resulte de aplicar al valor catastral tu porcentaje medio efectivo de imputación.
Si vendes una vivienda vacía a una entidad pública
- Hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda a un ente público o empresa pública de vivienda social y asequible puede quedar exenta.
- Exención del 100 % si el precio no supera los 200.000 €; decrece de forma proporcional hasta desaparecer en los 800.000 €.
- Requisito ineludible: que la vivienda haya estado desocupada, de forma continuada y sin causa justificada, durante los dos años anteriores a la venta.
- La parte no exenta puede quedarlo también si se reinvierte, en seis meses, en la nueva Cuenta Financia Europa Reinversión y se mantiene cinco años.
Otros ajustes del IRPF
- Vivienda habitual al vender: a efectos de las exenciones, vale la que lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta. Para mayores de 65 años o personas dependientes, hasta que se trasladaron a una residencia o al domicilio de un familiar.
- Ayudas que no tributan: se añaden las de rehabilitación, accesibilidad y renovación urbana y rural del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
IVA: cambios desde el 1 de diciembre de 2026
- Alquileres cortos. Los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches para un mismo inquilino dejan de estar exentos y tributan al 10 %, igual que los que incluyen servicios propios de un hotel. Excepción: si se alquila en la vivienda donde reside el arrendador, sigue exento.
- Obras de renovación y reparación al 10 %, también en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea quien sea el arrendador, y para comunidades de propietarios. Condiciones: pago por medios bancarios, que la vivienda tenga al menos dos años y que los materiales no pasen del 40 % del importe.
- Tipo del 4 % para las viviendas protegidas de régimen especial, promoción pública o calificación permanente que entreguen sus promotores, y para las que compren las entidades de arrendamiento de viviendas con régimen fiscal especial.
IBI: recargos a viviendas vacías y turísticas
Son recargos que cada ayuntamiento decide si aplica, mediante ordenanza, a partir del próximo ejercicio.
| Supuesto | Recargo máximo |
|---|---|
| Vivienda vacía fuera de zona tensionada (titulares de cuatro o más inmuebles residenciales) | |
| Más de dos años vacía | 50 % |
| Más de tres años vacía | 100 % |
| Si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el municipio | +50 puntos |
| Vivienda vacía en zona tensionada | |
| Más de dos años vacía, cualquier titular | 50 % |
| Titular de cuatro o más inmuebles residenciales | 100 % |
| Ese mismo titular, con más de tres años de desocupación | +50 puntos |
| Vivienda de uso turístico en zona tensionada | |
| Cualquier titular | 50 % |
| Titular de dos o más viviendas turísticas | 100 % |
| Titular de cuatro o más | 150 % |
No cuenta como vacía la vivienda desocupada por traslado laboral o de formación, dependencia, salud o emergencia social; la segunda residencia con un máximo de cuatro años sin ocupar; la que está en obras; la que es objeto de un litigio; ni la que se ofrece a precio de mercado en venta (un año como máximo) o en alquiler (seis meses). El ayuntamiento debe dar audiencia al propietario y acreditar los indicios, como el padrón o los consumos.
Plusvalía municipal: nuevos coeficientes
Desde el 1 de diciembre de 2026, estos son los coeficientes máximos del método objetivo, según los años que hayas tenido el inmueble. Cuanto más alta la barra, más base imponible.
Años de propiedad (eje horizontal) y coeficiente máximo aplicable sobre el valor catastral del suelo.
Cómo se calcula el impuesto y cuándo no se paga lo explicamos en nuestra guía de impuestos al comprar o vender una vivienda.
SOCIMI
El gravamen sobre los beneficios no distribuidos sube del 15 % al 25 % cuando proceden del alquiler de viviendas o de cualquier cesión de inmuebles residenciales, incluida la turística. Se reduce a la mitad si más del 80 % de su parque en alquiler es asequible, y desaparece si además reinvierten esos beneficios, en tres años, en vivienda asequible. Ese 80 % será un 60 % en 2026 y un 70 % en 2027.
11Comprar la primera vivienda: Línea TU CASA
Qué es
Un préstamo público que complementa la hipoteca de quien compra su primera vivienda habitual, con independencia de su edad.
Cuánto
El menor de estos dos importes: el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 €.
En qué condiciones
Al 0 % de interés y sin comisiones, con carencia igual al plazo de la hipoteca. Lo gestionará el ICO.
La contrapartida es permanente. La vivienda debe destinarse a vivienda habitual y queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta: en las transmisiones posteriores no podrá superar el precio de compra actualizado con el IPC (más, en su caso, determinadas mejoras). Si se alquila, la renta tendrá que estar por debajo del índice de referencia. La limitación constará en la escritura y en el Registro.
Los requisitos, los límites, el importe inicial de la línea y la forma de solicitarla dependen de un Acuerdo del Consejo de Ministros que aún no se ha aprobado. El decreto reserva para ella un crédito de 10.000 millones de euros.
12Más vivienda asequible: lo que hace el Estado
Qué es, legalmente, una «vivienda asequible»
Aquella cuyo precio de venta o de alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio donde esté. Los anejos (garaje, trastero) no pueden encarecer el alquiler así calculado.
Casa 47: la empresa estatal de vivienda
Recibirá los inmuebles del Estado que puedan destinarse a vivienda y las viviendas de la Seguridad Social, además de los que pongan a su disposición otros organismos. Las viviendas que venda, o que se construyan en los solares que enajene, tendrán un precio máximo permanente: el módulo más alto de vivienda protegida de la comunidad autónoma, también en las ventas posteriores.
Fondo de Vivienda de Impacto Social: 400 millones
Un fondo sin personalidad jurídica y de duración indefinida, adscrito al Ministerio de Vivienda, para financiar proyectos innovadores con impacto social y atraer inversión privada. Queda pendiente de desarrollo reglamentario.
Avales del ICO: 2.000 millones para alquiler asequible y 280 para construcción industrializada
Una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros, a un plazo de hasta 35 años, cubre parte de la financiación de promotores públicos y privados que amplíen o mejoren el parque de alquiler social o asequible. Otra, de hasta 280 millones y hasta 2040, respalda a las pymes que fabrican o promueven vivienda industrializada. Además, los componentes industrializados para construir edificios podrán darse en garantía mediante hipoteca mobiliaria.
Proveedores sociales de vivienda
El Gobierno tiene seis meses para regular la certificación de los proveedores sociales de vivienda asequible, cooperativas incluidas, con el modelo de las housing associations como referencia. La certificación servirá para acceder a programas, financiación y ventajas en tributos estatales.
Plataformas de alquiler de corta duración: multas de hasta un millón
La LAU estrena un régimen sancionador para las plataformas en línea que no cumplan con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: 100.000 € por no interconectarse o enviar los datos tarde, 500.000 € por enviarlos incompletos o inexactos y un millón de euros por no enviarlos, ampliables hasta el 1 % y el 2 % de su facturación mundial. Con pago en 20 días, la multa se reduce a la mitad. Los únicos responsables son las plataformas, no los propietarios.
13La sorpresa: una cuenta de ahorro con ventajas fiscales
El decreto aprovecha para crear un producto que poco tiene que ver con la vivienda: la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.
Qué es y quién puede abrirla
Una cuenta de valores con su cuenta de efectivo asociada, para personas físicas que tributen por el IRPF. Solo se puede tener una, no es transmisible y la ofrecerán bancos y empresas de servicios de inversión. Se puede traspasar entera a otra entidad una vez al año.
En qué se puede invertir y cuánto
En acciones cotizadas de empresas de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo y en fondos inscritos en un registro de la CNMV, que deben tener al menos el 70 % de su cartera en activos europeos y el 50 % en renta variable (un 35 %, europea). Quedan excluidos las SOCIMI, las SICAV y los derivados. Las aportaciones pendientes de recuperar no pueden pasar de 150.000 €.
Qué ventaja fiscal tiene
Las ganancias y pérdidas de lo que compres y vendas dentro de la cuenta no tributan hasta que retires el dinero. Y la ganancia que corresponda a aportaciones con más de cinco años de antigüedad queda libre de impuestos al 100 % hasta 10.000 € por contribuyente y, en lo que exceda, en un 20 %. Los dividendos tributan con normalidad.
Planes de Ahorro a Largo Plazo y la versión «Reinversión»
Los Planes de Ahorro a Largo Plazo mantienen su límite de 5.000 € al año y sus cinco años de permanencia, y nace un seguro, el SIALP Financia Europa, con un límite de 10.000 € anuales y al menos un 30 % en renta variable. La Cuenta Financia Europa Reinversión, con un límite de 800.000 €, sirve para reinvertir lo obtenido al vender una vivienda vacía a una entidad pública.
Ni la cuenta ni el nuevo seguro pueden comercializarse hasta que se aprueben las órdenes ministeriales correspondientes. La CNMV tiene cuatro meses para crear el registro de fondos elegibles.
14El calendario: qué empieza cuándo
- Publicación en el BOE.
- Entrada en vigor: reforma de la LAU, prórroga extraordinaria, tope del 2 %, desahucios, deducción del inquilino.
- El Congreso debe convalidarlo o derogarlo.
- IVA del 10 % en los alquileres de hasta 30 noches, cambios en el IVA de obras y vivienda protegida, nuevos coeficientes de plusvalía y nuevas reducciones del IRPF para los contratos que se firmen desde ese día.
- Nueva escala de imputación de rentas, regla del alquiler a familiares y primer ejercicio en que los ayuntamientos pueden aplicar los recargos del IBI.
- Termina el tope extraordinario del 2 % y la exención por vender a una entidad pública.
- Fecha de referencia de la prórroga extraordinaria de dos años.
- Terminan los límites a las compras por debajo de mercado y la suspensión de desahucios.
15Qué hacer ahora
Si eres propietario
Si eres inquilino
16¿Verdadero o falso?
Cinco afirmaciones que ya circulan. Piensa la respuesta y pulsa para comprobarla.
«Los contratos de temporada han quedado prohibidos»
FalsoCambian de nombre y de reglas: ahora son alquileres de vivienda temporal, con causa escrita, entre 31 días y 12 meses como norma. Los ya firmados siguen como estaban hasta que acabe su plazo.
«El casero ya no puede cobrarme los honorarios de la agencia»
VerdaderoNi directa ni indirectamente, se llamen como se llamen. Tampoco los gastos de renovar el contrato.
«Todos los alquileres suben un 2 % como máximo»
FalsoEl 2 % se aplica solo si no hay un nuevo acuerdo, y solo a las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta ya supera el índice de referencia, no sube nada.
«Si mi inquilino no paga y es vulnerable, me quedo sin cobrar»
FalsoLa Administración tiene dos meses para darle una alternativa o pagar la deuda y las costas. Si no hace ninguna de las dos cosas, pasa a ser ella la deudora.
«Si alquilo mi piso por semanas, tendré que cobrar IVA»
VerdaderoDesde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres amueblados de hasta 30 noches tributan al 10 %, salvo que alquiles en la vivienda en la que resides.
Altafulla, Torredembarra, Tarragona y Barcelona son zona de mercado residencial tensionado, así que aquí se aplican los topes de renta, la prórroga de tres años y, si el ayuntamiento lo decide, los recargos del IBI. Además, Cataluña tiene su propia normativa de vivienda, que el decreto deja a salvo: habrá que encajar las dos. Si tienes un caso concreto, lo vemos contigo.
17Preguntas frecuentes
¿Se aplica a mi contrato, firmado antes del 8 de octubre?
Depende de la medida. La prórroga extraordinaria de dos años y el tope del 2 % se aplican expresamente a los contratos en vigor. Las prórrogas ordinarias y el techo del IRAV alcanzan también a los contratos antiguos. Para el resto de novedades (gastos, garantías, tanteo), el decreto no trae una regla transitoria general: en principio rigen para los contratos que se firmen desde su entrada en vigor.
¿Qué pasa si el Congreso no lo convalida?
Dejaría de aplicarse, como ocurrió con el Real Decreto-ley 26/2026. Lo que se haya hecho mientras estuvo en vigor es, en principio, válido, pero las medidas no seguirían adelante. Por eso conviene no tomar decisiones irreversibles hasta conocer el resultado.
¿Puedo seguir repercutiendo el IBI a mi inquilino?
En los contratos que firmes ahora, no: los tributos de la vivienda no pueden imponerse al inquilino, salvo que la norma del tributo le designe a él como obligado al pago. En zona tensionada, además, no se pueden añadir conceptos que el contrato anterior no recogiera.
¿Cuántas prórrogas puede encadenar un inquilino?
Tras los cinco o siete años mínimos vienen hasta tres de prórroga tácita. Después puede pedir la extraordinaria que le corresponda: tres años en zona tensionada, uno si es vulnerable y el propietario es gran tenedor, o los dos años del decreto, que no se suma a la de zona tensionada.
Tengo una segunda residencia en la costa. ¿Me afecta el recargo del IBI?
Solo si tu ayuntamiento lo aprueba y la vivienda lleva más de dos años desocupada sin causa justificada. La norma considera justificada la segunda residencia con un máximo de cuatro años sin ocupar. Lo que sí cambia para todos, desde 2027, es la escala de la renta imputada.
¿Y el Real Decreto-ley 28/2026?
Se publicó el mismo día y trata de la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Coordina, entre otras cosas, la prórroga extraordinaria de este decreto con las de la LAU. Lo analizaremos en otra entrada.
¿Tienes un piso alquilado o vas a alquilarlo?
Revisamos tu contrato con las reglas nuevas, calculamos la renta que puedes pedir y te decimos qué te conviene. Somos abogados y agentes inmobiliarios, y llevamos desde 1992 haciéndolo en Altafulla y Barcelona.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823). Esta guía es informativa, resume el texto publicado en el BOE y no sustituye al asesoramiento profesional. El decreto está pendiente de convalidación y varias medidas dependen de desarrollos posteriores.