La plusvalía municipal al vender un piso la paga, como regla general, quien vende. Se calcula sobre el valor catastral del suelo, con un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda, y puedes pedir que se calcule sobre la ganancia real si te sale más barato. Si vendes por menos de lo que te costó, no pagas. Aquí tienes cómo funciona, con el texto de la ley delante.
En 60 segundos
- Qué es: un impuesto municipal (IIVTNU) que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble.
- Quién paga: en una venta, el vendedor. En una herencia o donación, quien recibe el piso. Si el vendedor no reside en España, responde el comprador como sustituto.
- Cómo se calcula: valor catastral del suelo × coeficiente según los años × tipo del ayuntamiento (máximo 30 %). O sobre la ganancia real, si es menor.
- Cuándo no pagas: si no hay incremento de valor entre la compra y la venta, y en algunas exenciones (dación en pago de la vivienda habitual, divorcios…).
- Plazo: 30 días hábiles desde la venta; 6 meses (prorrogables a 1 año) en herencias.
- Novedad: desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos (Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación).
01Qué es la plusvalía municipal al vender un piso
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). No grava lo que ganas con el piso, sino el aumento de valor del suelo sobre el que está construido. Lo regula el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales:
Artículo 104.1 TRLRHL. «El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.»
«Por cualquier título» significa que no solo salta al vender: también al heredar, al donar o al constituir un usufructo. Y es un impuesto potestativo: cada ayuntamiento decide si lo cobra y fija su tipo y sus coeficientes en la ordenanza fiscal.
Artículo 59.2 TRLRHL. «Asimismo, los ayuntamientos podrán establecer y exigir el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de acuerdo con esta ley, las disposiciones que la desarrollen y las respectivas ordenanzas fiscales.»
Si vendes en Altafulla, Torredembarra, Tarragona o Barcelona, el importe exacto depende de la ordenanza fiscal de ese municipio. La ley marca los máximos; el ayuntamiento decide dentro de ellos.
02¿Quién paga la plusvalía municipal: comprador o vendedor?
La ley lo deja claro y distingue según haya precio o no:
Artículo 106.1 TRLRHL. «a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica […] que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica […] que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.»
| Operación | Quién paga | Base legal |
|---|---|---|
| Compraventa | Vendedor | Art. 106.1.b |
| Herencia | Heredero | Art. 106.1.a |
| Donación | Quien recibe | Art. 106.1.a |
| Venta por un no residente | Comprador (sustituto) | Art. 106.2 |
Artículo 106.2 TRLRHL. «En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica […] que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.»
En la Costa Daurada es habitual comprar a propietarios extranjeros. En ese caso el ayuntamiento se dirige a ti, comprador. Conviene pactar en la escritura que retengas ese importe del precio para pagarlo tú. Lo explicamos también en la guía para comprar casa en Altafulla.
¿Se puede pactar que la pague el comprador? En el contrato podéis repartir gastos como queráis, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo quien marca la ley. Si el pacto no se cumple, Hacienda municipal reclamará al vendedor.
03Cómo se calcula la plusvalía municipal: método objetivo y método real
Desde la reforma de noviembre de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021) hay dos formas de calcular la base, y te quedas con la más baja.
Método objetivo: valor catastral × coeficiente
Artículo 107.1 TRLRHL. «La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4.»
- Busca el valor catastral del suelo en el último recibo del IBI (no el valor catastral total: solo la parte del suelo). La ordenanza puede aplicarle un coeficiente reductor de hasta el 15 % (art. 107.2.a).
- Cuenta los años completos desde que compraste o heredaste hasta la venta. Si son menos de un año, se prorratea por meses completos (art. 107.4).
- Multiplica el valor del suelo por el coeficiente que tu ayuntamiento haya aprobado para esos años (nunca por encima de los máximos legales, que tienes en la tabla siguiente).
- Aplica al resultado el tipo de gravamen municipal, como máximo el 30 % (art. 108.1).
- Resta las bonificaciones que prevea la ordenanza, si te corresponde alguna.
Artículo 107.4 TRLRHL. «En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.»
Artículo 108.1 TRLRHL. «El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.»
Método real: la ganancia del suelo según escrituras
Artículo 107.5 TRLRHL. «Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.»
La ganancia real del suelo se obtiene restando el precio de compra al de venta (según escrituras, sin gastos ni impuestos) y aplicando a esa diferencia el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total. Lo explica el artículo 104.5, que vemos en el apartado 06.
El método real no se aplica solo: lo tienes que pedir tú («a instancia del sujeto pasivo») aportando las escrituras de compra y de venta. Calcula siempre los dos antes de presentar.
04Coeficientes máximos de la plusvalía en 2026 Nuevo
El artículo 107.4 fija los coeficientes máximos por años de tenencia. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 10) los cambia con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Según el texto consolidado del BOE, hasta el 30 de noviembre se aplican los anteriores. Estos son unos y otros:
| Años de tenencia | Hasta el 30-11-2026 | Desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Si el coeficiente de tu ordenanza supera el nuevo máximo legal, se aplica directamente el máximo hasta que el ayuntamiento corrija la ordenanza:
Artículo 107.4 TRLRHL. «Si, como consecuencia de la actualización referida en el párrafo anterior, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.»
- El Congreso deroga el Real Decreto-ley 26/2026, que ya cambiaba estos coeficientes.
- Entra en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, con un nuevo cuadro de coeficientes.
- El Congreso debe convalidarlo o derogarlo. A 4 de noviembre de 2026, el BOE no recoge todavía ni su convalidación ni su derogación.
- Fecha de efectos de los nuevos coeficientes máximos.
Si el Real Decreto-ley 29/2026 no se convalida, sus cambios decaen, como ya pasó con el 26/2026. Si vas a firmar alrededor del 1 de diciembre, comprueba en el BOE qué cuadro está vigente el día de la escritura: el impuesto se devenga en la fecha de la transmisión (art. 109.1). Tienes todo el contexto en nuestra guía del Real Decreto-ley 29/2026.
05Ejemplo de cálculo de la plusvalía municipal
Para ver cómo se combinan las piezas, un ejemplo con cifras supuestas (no corresponden a ningún municipio concreto): un piso con un valor catastral del suelo de 40.000 €, vendido tras 12 años completos, en un ayuntamiento que aplica el coeficiente máximo y un tipo del 30 %, sin coeficiente reductor ni bonificaciones.
| Paso | Firma hasta el 30-11-2026 | Firma desde el 1-12-2026 |
|---|---|---|
| Valor catastral del suelo | 40.000 € | 40.000 € |
| Coeficiente (12 años) | 0,09 | 0,14 |
| Base imponible | 3.600 € | 5.600 € |
| Tipo de gravamen (supuesto) | 30 % | 30 % |
| Cuota a pagar | 1.080 € | 1.680 € |
Después habría que comparar con el método real: si la ganancia del suelo según escrituras fuera inferior a esa base, se tributaría por la ganancia real. Y si no hubiera ganancia, no se pagaría nada. Cada municipio tiene sus propios coeficientes y tipo, así que tu cifra real puede ser muy distinta.
Si estás pensando en vender en Altafulla o alrededores, te ayudamos a estimar la plusvalía junto con el precio de salida. Empieza por una valoración gratuita de tu vivienda.
06¿Hay que pagar plusvalía si vendes sin ganancia?
No. Si vendes por menos de lo que te costó, la operación no está sujeta, pero tienes que acreditarlo:
Artículo 104.5 TRLRHL. «No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición […]»
El mismo artículo dice qué valores se comparan y cómo se separa el suelo de la construcción:
Artículo 104.5 TRLRHL. «Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria. Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.»
Si una transmisión no tributa por falta de ganancia, en la siguiente venta los años se cuentan desde esa operación, no desde la anterior (arts. 104.5 y 107.4). Y si heredaste, el valor de adquisición que se compara es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
07Exenciones y supuestos en los que no se paga
Divorcio o separación
No hay sujeción en las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio (art. 104.3).
Dación en pago
Exenta la dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, con los requisitos del art. 105.1.c.
Conjunto histórico
Exención para inmuebles en conjuntos histórico-artísticos o BIC si el propietario acredita obras de conservación o rehabilitación a su cargo, según la ordenanza (art. 105.1.b).
Sin ganancia
No sujeción si se acredita que no hay incremento de valor del suelo (art. 104.5).
Artículo 105.1.c TRLRHL. «Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.»
Para esta exención, la ley considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente haya estado empadronado de forma ininterrumpida al menos los dos años anteriores a la transmisión (o desde la compra, si fue antes), y exige que la unidad familiar no tenga otros bienes suficientes para pagar la deuda.
Si tu casa está en un núcleo histórico, como la Vila Closa de Altafulla, pregunta en el ayuntamiento si su ordenanza regula la exención del artículo 105.1.b y qué obras y documentos pide.
08Plusvalía municipal en una herencia
Heredar un piso también genera plusvalía. La paga el heredero y el impuesto se devenga en la fecha del fallecimiento:
Artículo 109.1.a TRLRHL. «Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.»
Muchos ayuntamientos reducen la cuota en herencias entre familiares directos. No es automático: depende de la ordenanza.
Artículo 108.4 TRLRHL. «Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.»
Pagarás dos veces: una por la herencia (como heredero) y otra por la venta (como vendedor). En la venta, los años se cuentan desde la fecha del fallecimiento, y si vendes poco después el coeficiente será el de menos de un año o de pocos años.
09Plazos para pagar la plusvalía y cómo se presenta
Artículo 110.2 TRLRHL. «Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto: a) Cuando se trate de actos ínter vivos, el plazo será de treinta días hábiles. b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.»
| Operación | Plazo | Desde |
|---|---|---|
| Venta o donación | 30 días hábiles | Fecha de la escritura |
| Herencia | 6 meses (prorrogable a 1 año) | Fecha del fallecimiento |
Según la ordenanza, presentarás una declaración (el ayuntamiento te envía la liquidación) o una autoliquidación (calculas y pagas tú). En ambos casos hay que adjuntar la escritura (art. 110.3). En tu ayuntamiento te dirán dónde y cómo se presenta.
Aunque el obligado sea el vendedor, el comprador también debe comunicar la operación al ayuntamiento en el mismo plazo (art. 110.6.b), y el notario remite cada trimestre al ayuntamiento la lista de escrituras autorizadas (art. 110.7). Es decir: el ayuntamiento se acaba enterando.
10Plusvalía municipal e IRPF: no son lo mismo
La plusvalía municipal no sustituye a la ganancia patrimonial del IRPF: son dos impuestos distintos sobre la misma venta. Lo que sí permite la Ley del IRPF es restar del precio de venta los tributos inherentes a la transmisión que pague el vendedor:
Artículo 35.2 LIRPF. «El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.»
La plusvalía municipal grava precisamente esa transmisión, por lo que lo habitual es restarla al calcular la ganancia del IRPF. Guarda el justificante de pago para la declaración de la renta. Tienes el resto de impuestos de la operación en impuestos al comprar o vender en Cataluña.
11Checklist antes de vender
Si eres vendedor
Si eres comprador
12Mitos sobre la plusvalía municipal
«La plusvalía la paga siempre el comprador»
FalsoEn una compraventa la paga el vendedor (art. 106.1.b). El comprador solo responde como sustituto si el vendedor no reside en España (art. 106.2).
«Desde 2021 ya no hay que pagar plusvalía»
FalsoTras la sentencia del Constitucional se reformó el cálculo, pero el impuesto sigue existiendo. Lo que cambió es que puedes elegir el método real y que no pagas si no hay ganancia.
«Si vendo con pérdidas no tengo que hacer nada»
FalsoNo pagas, pero debes declarar la transmisión y aportar las escrituras para acreditar que no hubo incremento (art. 104.5).
«Cuantos más años tengo el piso, más plusvalía pago»
FalsoNo necesariamente. Los coeficientes no crecen siempre con los años: por ejemplo, con el cuadro vigente hasta el 30-11-2026, el de 12 años (0,09) es menor que el de 7 (0,20).
«En una herencia entre padres e hijos no se paga»
FalsoSe paga, salvo que la ordenanza municipal prevea una bonificación (hasta el 95 %, art. 108.4). Revisa la de tu municipio.
«El tipo puede ser el que quiera el ayuntamiento»
FalsoCada ayuntamiento lo fija, pero nunca por encima del 30 % (art. 108.1).
Comprar casa en Altafulla: pasos, gastos e impuestos · Impuestos al comprar o vender en Cataluña · Cédula de habitabilidad en Cataluña
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Fuentes: Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (arts. 59, 104 a 110); Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (art. 10); Ley 35/2006 del IRPF (art. 35). Textos consolidados del BOE consultados el 4 de noviembre de 2026. Escrita por Alejandro Bonet Macías, administrador de fincas colegiado (CAFBL nº C0006876) y agente inmobiliario (AICAT nº 13950).
