Actualizado en octubre de 2026.
Novedad: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, fija nuevos coeficientes máximos para la plusvalía municipal a partir del 1 de diciembre y trae cambios en el IRPF y en el IVA de la vivienda. Lo explicamos en nuestra guía del Real Decreto-ley 29/2026.
En una compraventa de vivienda los impuestos se reparten de forma bastante clara: quien compra paga por adquirir y quien vende paga por lo que ha ganado. Lo que cambia —y mucho— son los tipos, los plazos y las excepciones. Esta guía recoge lo que se aplica hoy en Cataluña, que es donde trabajamos, con las novedades de los dos últimos años.
Resumen rápido: quién paga qué
- Comprador, vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), del 10 % en la mayoría de las compras.
- Comprador, vivienda nueva: 10 % de IVA más 1,5 % de actos jurídicos documentados (AJD).
- Comprador, en los dos casos: notaría, registro y gestoría.
- Vendedor: plusvalía municipal e IRPF por la ganancia obtenida.
- IBI del año de la venta: le corresponde a quien sea propietario el 1 de enero, aunque se puede repartir.
Si compras
Vivienda de segunda mano: el ITP
El ITP lo cobra la Generalitat. Desde el 27 de junio de 2025 ya no es un tipo único, sino una escala por tramos:
- Hasta 600.000 €: 10 %.
- De 600.000 a 900.000 €: 11 %.
- De 900.000 a 1.500.000 €: 12 %.
- A partir de 1.500.000 €: 13 %.
Cada tramo tributa a su tipo. En una compra de 700.000 €, por ejemplo, los primeros 600.000 pagan el 10 % y los 100.000 restantes, el 11 %.
Hay dos tipos especiales que conviene conocer:
- Tipo reducido del 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad y víctimas de violencia machista, siempre que se cumplan los requisitos de renta que fija la norma.
- Tipo del 20 % cuando quien compra es un gran tenedor o se adquiere un edificio entero de viviendas, con algunas excepciones.
Dos detalles prácticos. El primero: el impuesto no se calcula siempre sobre el precio. Si el valor de referencia del Catastro es más alto que lo que pagas, se tributa por ese valor; se puede consultar gratis en la sede electrónica del Catastro y conviene hacerlo antes de firmar las arras. El segundo: el plazo para presentar y pagar el impuesto (modelo 600) es de un mes desde la escritura, y sin ese justificante el Registro de la Propiedad no inscribe la compra. Lo habitual es que lo tramite la gestoría el mismo día de la firma.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Cuando compras a un promotor una vivienda que se entrega por primera vez, no hay ITP. Se paga:
- IVA del 10 % sobre el precio (el 4 % en determinadas viviendas de protección oficial). Las plazas de garaje —hasta dos— y los trasteros que se compran junto con la vivienda tributan también al 10 %; los locales, al 21 %.
- AJD del 1,5 % en Cataluña, por la escritura.
Si financias la compra, el impuesto de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde noviembre de 2018.
Los otros gastos de la compra
Además de los impuestos, el comprador asume la notaría y el Registro de la Propiedad (los dos con arancel regulado, que depende del precio), la gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Como orientación, en una vivienda de segunda mano conviene reservar entre un 11 % y un 12 % del precio para impuestos y gastos.
Si vendes
Plusvalía municipal
Su nombre completo es impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo cobra el ayuntamiento y grava lo que ha subido el valor del suelo mientras has sido propietario. Desde la reforma de noviembre de 2021 hay dos formas de calcularlo y se aplica la que te resulte más favorable:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo (figura en el recibo del IBI) multiplicado por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido la vivienda.
- Método real: la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral.
Sobre esa base, cada ayuntamiento aplica su tipo, con un máximo legal del 30 %. Tres cosas que conviene saber:
- Si vendes por menos de lo que te costó, no se paga. Hay que acreditarlo con las dos escrituras.
- El plazo es de 30 días hábiles desde la venta.
- Lo paga el vendedor. Se puede pactar que lo asuma el comprador, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo quien vende. La excepción: si el vendedor no reside en España, el ayuntamiento se lo exige al comprador.
IRPF: la ganancia de la venta
Hacienda grava la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó la vivienda. Y los gastos cuentan:
- Valor de venta: el precio, menos los gastos e impuestos de la operación que hayas pagado tú (la plusvalía municipal o los honorarios de la inmobiliaria, por ejemplo).
- Valor de compra: lo que pagaste en su día, más los impuestos y gastos de aquella compra y las obras de mejora que puedas justificar con factura.
La ganancia se declara en la renta del año siguiente y tributa por tramos: 19 % los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.
No siempre se paga. Los casos más habituales en los que la ganancia queda exenta:
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y destinas el dinero a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia no tributa. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual está exenta, sin necesidad de reinvertir. Si se vende otro inmueble, también puede quedar exenta la ganancia cuando el importe se destina a una renta vitalicia en un plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 €.
Si la vivienda se compró antes de 1995, puede aplicarse además una reducción sobre parte de la ganancia. Y si vendes con pérdida, no pagas IRPF y puedes compensarla con otras ganancias patrimoniales durante los cuatro años siguientes.
Un caso que vemos a menudo en Altafulla: el propietario no residente en España. Tributa a un tipo fijo —el 19 % si vive en otro país de la Unión Europea— y el comprador está obligado a retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta de ese impuesto.
IBI y documentación
El recibo del IBI le corresponde a quien sea propietario el 1 de enero. Aun así, salvo que se pacte otra cosa, el Tribunal Supremo admite que el vendedor reclame al comprador la parte proporcional a los meses que quedan de año. Lo sensato es dejarlo escrito en el contrato de arras.
Quien vende debe llegar a la notaría con la casa «en regla»: hipoteca cancelada o en condiciones de cancelarse, certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios, cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y, en Cataluña desde el 3 de octubre de 2026, el nuevo certificado de presencia o ausencia de amianto.
Un ejemplo con números
Supongamos una vivienda de segunda mano que se vende por 240.000 €. El vendedor la compró hace años por 180.000 € y pagó entonces 16.000 € entre impuestos y gastos.
- El comprador paga 24.000 € de ITP (el 10 %), más notaría, registro y gestoría.
- El vendedor paga la plusvalía municipal que resulte en su ayuntamiento; pongamos 2.500 €. Para el IRPF, su ganancia es de 41.500 €: 237.500 € de valor de venta (240.000 menos la plusvalía) frente a 196.000 € de valor de compra (180.000 más 16.000). La cuota sería de 8.595 €: 1.140 € por los primeros 6.000 y 7.455 € por los 35.500 restantes.
Si esa vivienda era su residencia habitual y reinvierte todo en otra, o si tiene más de 65 años, el IRPF se queda en cero.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
El vendedor. Las partes pueden pactar otra cosa en el contrato, pero el ayuntamiento se dirigirá siempre a quien vende, salvo que no resida en España.
¿Y si vendo por menos de lo que compré?
No hay plusvalía municipal, siempre que lo acredites, ni IRPF. La pérdida, además, se puede compensar con otras ganancias patrimoniales en los cuatro años siguientes.
¿Puedo escriturar por debajo del valor de referencia del Catastro?
Puedes vender por el precio que acuerdes, pero el comprador pagará el ITP sobre el valor de referencia si es superior. Si ese valor no se ajusta a la realidad de la vivienda, se puede discutir después, aportando pruebas, mediante una solicitud de rectificación.
He heredado la vivienda y ahora la vendo. ¿Pago IRPF?
Solo por lo que haya subido desde la herencia. Tu valor de compra es el que se declaró en el impuesto de sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste al heredar.
¿Cuándo se paga cada impuesto?
El ITP, en el mes siguiente a la escritura. La plusvalía municipal, en 30 días hábiles. El IRPF, en la declaración de la renta del año siguiente a la venta.
Hacemos los números contigo antes de decidir
Antes de poner una vivienda a la venta calculamos con el propietario lo que le quedará limpio: plusvalía municipal, IRPF y gastos. Y a quien compra le decimos cuánto tendrá que aportar además del precio. Si estás pensando en vender, empieza por una valoración gratuita; si buscas casa, aquí tienes las viviendas en venta en Altafulla y Barcelona. También puedes llamarnos al 609 887 249 o escribirnos desde la página de contacto.
Esta guía es informativa y recoge la normativa vigente en Cataluña en octubre de 2026. Cada operación tiene sus particularidades: antes de firmar, confirma tu caso con tu asesor o consúltanos.