Cada otoño tenemos la misma conversación en la oficina de la Plaça dels Vents. Entra un propietario con un piso en Altafulla —a veces heredado, a veces la segunda residencia de toda la vida— y pregunta lo mismo: «¿esto lo puedo poner en Airbnb?». La respuesta corta es que no, o al menos no como lo tenía pensado. La larga es este artículo.
Un piso aquí se puede alquilar de tres maneras, y no son intercambiables. Cambia el contrato, cambia la fianza, cambia lo que le cuentas a Hacienda y cambia quién puede entrar por la puerta. Vamos una por una, sin rodeos.
Alquiler turístico: en Altafulla, esa puerta está cerrada
El alquiler turístico legal en Cataluña tiene nombre y número: habitatge d’ús turístic, el famoso HUT. Consiste en ceder la vivienda entera por menos de treinta y un días a cambio de dinero, con la casa inscrita en el Registro de Turismo de Cataluña y con un número de licencia que debe aparecer en cualquier anuncio, en cualquier plataforma. Sin ese número no estás haciendo un alquiler turístico: estás cometiendo una infracción, y las sanciones no las pone el ayuntamiento, las pone la Generalitat.
Desde 2023 Cataluña endureció las condiciones en buena parte del litoral y dejó las viviendas de uso turístico en manos de la licencia urbanística municipal. Y aquí está lo que importa si tu piso está en Altafulla: el ayuntamiento no concede altas nuevas. No es cuestión de papeleo ni de paciencia; sencillamente no se dan. Y las licencias que ya existen tampoco son para siempre: caducan en 2028, salvo que la normativa cambie de aquí a entonces.
Qué significa esto en la práctica, según el caso:
- Si tu piso no tiene HUT, no puedes alquilarlo por noches ni por semanas sueltas a turistas, por mucho que la plataforma de turno te deje publicar el anuncio.
- Si tu piso sí tiene HUT, te quedan unos pocos veranos por delante. Vale la pena tenerlo presente al hacer números, y también si en algún momento te planteas vender.
- Si alguien te ofrece «gestionarte el piso para turistas» y no te habla de la licencia en los primeros cinco minutos, desconfía. El expediente sancionador llega a nombre del titular de la vivienda. Es decir, al tuyo.
Alquiler de temporada: lo que de verdad se hace aquí
Esta es la fórmula con la que trabaja medio pueblo y con la que trabajamos nosotros desde 1992. El contrato de temporada no es turístico ni es de vivienda: la ley lo llama arrendamiento para uso distinto del de vivienda, y lo que lo define no son los días que dure, sino que el inquilino no va a establecer ahí su residencia habitual. Viene los meses de verano, viene una temporada por trabajo, viene mientras le reforman su casa en Tarragona.
Tres cosas que conviene tener claras antes de firmar:
- El motivo tiene que estar escrito en el contrato. No basta con titularlo «de temporada»: hay que decir por qué es temporal. Un contrato mal redactado en este punto puede acabar tratándose como un alquiler de vivienda habitual, con prórrogas de años. Es el error que más caro sale.
- No hay prórroga obligatoria. Termina el día que dice el contrato, sin renovaciones automáticas de cinco años.
- La fianza es mayor que en el alquiler de vivienda. La ley la fija en dos mensualidades para este tipo de contratos y, cuando se alquilan solo uno o dos meses, se deposita la parte proporcional a la temporada contratada. En Cataluña va al INCASÒL, y no es opcional.
En Altafulla la temporada se vende por tramos, y cada uno tiene su público. Está quien alquila solo julio, quien alquila solo agosto —el mes de más demanda y de mejor precio por semana— y quien prefiere la temporada completa y se olvida del piso hasta septiembre. La decisión depende de una pregunta muy sencilla: cuántos días quieres usarlo tú.
Cómo tributa
El dinero que entra es rendimiento del capital inmobiliario, como en cualquier alquiler. La diferencia que sorprende a casi todo el mundo es esta: la reducción fiscal que tiene el alquiler de vivienda habitual no se aplica al de temporada. Declaras los ingresos, te descuentas los gastos en la parte proporcional a los días alquilados, y lo que queda entra entero en la declaración. Antes de decidir qué modalidad te conviene, cuadra los números con tu asesor: a veces la opción que parece más rentable sobre el papel no lo es después de Hacienda.
Alquiler anual: menos ingresos al mes, mucha menos gestión
El alquiler de vivienda habitual es la otra cara de la moneda. Cobras menos por mes que en agosto, pero cobras doce meses, no tienes entradas y salidas cada quince días, y la vivienda se mantiene sola. Lo que debes saber:
- El inquilino tiene derecho a prorrogar hasta cinco años (siete si el propietario es una sociedad). No puedes recuperar el piso para el verano que viene porque te apetezca.
- La fianza es de una mensualidad, también depositada en el INCASÒL.
- El rendimiento neto sí tiene reducción fiscal, y ahí es donde el alquiler anual recupera buena parte de la distancia con la temporada.
- En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, el precio de los contratos nuevos queda limitado por el índice oficial. Es lo primero que comprobamos antes de sacar un piso al mercado.
Puedes ver lo que tenemos ahora mismo en alquiler anual en Altafulla para hacerte una idea de precios.
Entonces, ¿qué hago con mi piso?
Después de treinta años haciendo esta pregunta, la respuesta casi siempre sale de una sola cosa: ¿lo usas tú?
- Si vas en verano y no quieres renunciar a eso, tu opción es la temporada. Alquilas julio y agosto, o solo el mes que no vayas, y el resto del año es tuyo.
- Si no lo pisas nunca y lo que quieres es que no te dé trabajo, el alquiler anual. Un inquilino, un contrato, doce recibos y a otra cosa.
- Si lo que tenías en la cabeza era el turístico, hoy en Altafulla no es una alternativa para pisos nuevos. Con la temporada se llega a cifras parecidas en verano y sin el riesgo de una sanción.
Preguntas frecuentes
¿Puedo alquilar por semanas sueltas si no tengo licencia turística?
No. Alquilar la vivienda entera por menos de treinta y un días con finalidad turística exige el número de HUT. Sin él, la actividad es sancionable aunque el anuncio esté publicado en una plataforma conocida.
¿El contrato de temporada me obliga a mantener al inquilino cinco años?
No, siempre que esté bien redactado y conste el motivo de la temporalidad. Ese es precisamente el punto donde un contrato descargado de internet puede costarte muy caro.
¿Puedo usar yo el piso entre un inquilino y otro?
Sí. Es una de las ventajas de la temporada: los meses que no están alquilados son tuyos. Solo hay que planificarlo antes de sacar el piso al mercado, no a mitad de agosto.
¿Cuánto se puede sacar por una temporada en Altafulla?
Depende sobre todo de la distancia al mar, de si hay piscina comunitaria y del número de dormitorios. Verás las cifras reales en las fichas de alquiler de temporada, que publicamos con su precio.
Si prefieres no lidiar tú con todo esto
Es lo que hacemos. Redactamos el contrato con la causa de temporalidad bien puesta, depositamos la fianza en el INCASÒL, hacemos el inventario, entregamos y recogemos llaves, y te liquidamos. Tú decides qué meses quieres alquilar y cuáles te guardas.
Si quieres saber qué puede rentar tu piso, llámanos al 609 887 249 o pásate por la oficina de la Plaça dels Vents, 4. La valoración no cuesta nada y no compromete a nada. También puedes escribirnos desde la página de contacto.