¿Quieres alquilar tu piso en Cataluña y no sabes por dónde empezar? Son siete pasos: tener en regla la cédula y los certificados energético y de amianto, decidir si alquilas como vivienda habitual o por temporada, fijar una renta que respete la zona tensionada, elegir bien al inquilino, firmar un contrato que cumpla la LAU, depositar la fianza en el INCASÒL en dos meses y documentar la entrega de llaves. Aquí los tienes uno a uno, con el texto de la ley delante.
En 60 segundos
- Antes de anunciarlo: cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y certificado de amianto.
- Duración: el inquilino puede quedarse hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa) con prórrogas anuales obligatorias para ti.
- Renta: en zona tensionada (Altafulla, Barcelona y buena parte de Cataluña) el precio de un contrato nuevo tiene límites.
- Al firmar: una mensualidad de fianza y, como mucho, dos de garantía adicional. No puedes exigir seguro de impago al inquilino.
- Fianza: se deposita en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma. No hacerlo es infracción grave.
- Gastos de agencia y de formalizar el contrato: los pagas tú, nunca el inquilino.
01Alquilar mi piso en Cataluña: qué necesitas antes de empezar
Antes de publicar el anuncio, reúne la documentación del piso. Te la va a pedir el inquilino, te la pedirá la compañía de suministros y, si algo falta, el contrato se retrasa. Estos son los papeles que más problemas dan.
Cédula de habitabilidad
Artículo 26.2 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (versión castellana del BOE). «En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.»
Artículo 26.3. «La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. […]»
Es decir, al alquilar tienes que entregar o poner a disposición del inquilino la cédula vigente, y es el documento que le pedirán para contratar la luz, el agua o el gas. Comprueba la fecha de la tuya antes de anunciar el piso y, si está caducada, pide la renovación con tiempo.
Certificado de eficiencia energética
Artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021. El procedimiento de certificación se aplica a «Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.»
Artículo 15.2. «La etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. […]»
Artículo 17.2. «[…] Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.»
Necesitas el certificado antes del anuncio, porque la etiqueta tiene que aparecer en él, y una copia de la etiqueta va anexa al contrato. Te explicamos cómo se obtiene en nuestra guía del certificado de eficiencia energética.
Certificado de amianto Nuevo
Desde el 3 de octubre de 2026 está en vigor en Cataluña la Ley 8/2026, de 2 de julio, de la erradicación del amianto, que añade un documento más cuando alquilas:
Artículo 21 de la Ley 8/2026 (versión castellana del BOE). «1. El certificado de presencia o ausencia de amianto es el documento específico que informa sobre la presencia o ausencia de amianto en un inmueble en el momento de su emisión. Este certificado cumple la obligación de información establecida por la presente ley.
2. El certificado de presencia o ausencia de amianto debe entregarse cuando se venda o alquile un inmueble, sin perjuicio de la comprobación de los datos existentes en el Censo catalán de materiales que contienen amianto.
3. Las características y la competencia para la emisión del certificado de presencia o ausencia de amianto deben determinarse por reglamento. En ausencia de este reglamento, los certificados que se emitan deben acreditar, como mínimo, la presencia o ausencia de amianto visible, el estado de conservación de los materiales que contienen amianto y el riesgo que pueda suponer para las personas.»
El certificado se entrega al alquilar. Mientras no haya reglamento, basta con que acredite el amianto visible, su estado de conservación y el riesgo para las personas. La Agència de Residus de Catalunya ha publicado un modelo básico de certificado de amianto visible.
Pídelo a la vez que el certificado energético: así tienes los dos antes de publicar el anuncio y no retrasas la firma.
Checklist del piso
Checklist del propietario
02Paso 1: decide si alquilas para todo el año o por temporada
No es lo mismo alquilar el piso como vivienda habitual del inquilino que por temporada (verano, estudios, trabajo temporal). Cambian la duración, la fianza y las obligaciones. En la costa, como en Altafulla, muchos propietarios dudan entre las dos opciones; lo comparamos en temporada, turístico o anual en Altafulla, y los cambios del último año los tienes en nuestra guía del alquiler de temporada tras el Real Decreto-ley 29/2026.
Esta guía se centra en el alquiler de vivienda habitual, el de larga duración. Si es tu caso, en Fincas Bonet lo gestionamos de principio a fin a través de nuestro servicio de alquiler anual de viviendas.
03Paso 2: fija la renta (y revisa si estás en zona tensionada)
La renta la pactáis tú y el inquilino, pero en Cataluña hay que mirar antes si el municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado. Altafulla y Barcelona lo están según el listado oficial de la Generalitat. En esas zonas, el contrato nuevo tiene un tope ligado al contrato anterior:
Artículo 17.6 LAU. «En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.»
En la práctica: si tu piso estuvo alquilado en los últimos cinco años, la renta del contrato anterior (actualizada) es tu techo. Si no lo estuvo, o eres gran tenedor, entran en juego otras reglas e índices de referencia que dedicaremos a un artículo propio. Si no sabes qué precio pedir, empieza por una valoración gratuita de tu vivienda.
Sobre cómo se cobra, la ley también es clara:
Artículo 17.2 LAU. «Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.»
Artículo 17.3 LAU. «El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»
Cobra por transferencia o domiciliación a la cuenta que figure en el contrato. Además de ser lo que marca la ley, te deja prueba de cada pago.
04Paso 3: elige bien al inquilino
Es la decisión que más pesa en un alquiler de cinco años. Lo habitual es pedir a los candidatos documentación que acredite su identidad y su solvencia, siempre con su consentimiento y guardándola solo lo necesario.
- Publica un anuncio claro: renta, gastos que se repercuten, fecha de entrada y la etiqueta energética.
- Haz las visitas en franjas concretas y anota las dudas de cada candidato.
- Pide documentación de solvencia (por ejemplo, nóminas o última declaración de la renta) y contrasta que la renta es asumible para sus ingresos.
- Comunica tu decisión por escrito y fija fecha de firma.
No puedes exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta. Si quieres esa cobertura, la contratas tú, como verás en el paso de la fianza.
05Paso 4: el contrato de alquiler y su duración
El contrato debe identificar a las partes y la vivienda, la renta y su actualización, la duración y la fianza. La duración es libre, pero con un mínimo que protege al inquilino:
Artículo 9.1 LAU. «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
| Si eres… | Duración mínima | Quién decide no seguir |
|---|---|---|
| Persona física | 5 años | Solo el inquilino, avisando con 30 días antes de cada vencimiento |
| Empresa (persona jurídica) | 7 años | Solo el inquilino, avisando con 30 días antes de cada vencimiento |
Y el inquilino puede irse antes:
Artículo 11 LAU. «1. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. […] 3. En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»
Esta regla sin indemnización se aplica a los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026. Qué pasa al acabar los cinco años y las prórrogas posteriores lo explicamos en el alquiler de larga duración tras el Real Decreto-ley 29/2026.
06Paso 5: fianza, garantías y depósito en el INCASÒL
Al firmar, la fianza es obligatoria:
Artículo 36.1 LAU. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
Artículo 36.5 LAU. «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. […]»
En Cataluña, además, esa fianza no se queda en tu cuenta:
Artículo 3.1 de la Ley 13/1996. «Los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.»
Artículo 8.2 de la Ley 13/1996. «Son infracciones graves la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma.»
Todo el detalle del depósito y la devolución está en nuestra guía de la fianza del alquiler en Cataluña.
07Paso 6: qué gastos pagas tú como propietario
Artículo 20.2 LAU. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
Es decir: si alquilas a través de una inmobiliaria, sus honorarios por buscar inquilino y preparar el contrato van a tu cargo. Otros gastos de la vivienda (comunidad, IBI, suministros) se reparten según lo que pactéis en el contrato dentro de lo que permite la ley; déjalo por escrito para evitar discusiones.
Siempre tuyo
Gestión inmobiliaria y formalización del contrato (art. 20.2 LAU).
Según contrato
Comunidad, IBI y suministros: pactadlo de forma expresa.
No repercutible
Un seguro de impago impuesto al inquilino (art. 36.5 LAU).
08Paso 7: entrega de llaves y fin del contrato
Haz un inventario con fotos el día de la entrada y que lo firméis los dos. Al final del contrato, la ley exige dejar constancia del estado de la vivienda:
Artículo 36.7 LAU (nuevo, Real Decreto-ley 29/2026). «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Si no firmas el documento de finalización o no apuntas los desperfectos, se presume que el piso se devolvió bien. El inventario de entrada es tu mejor prueba para comparar.
- Contrato, inventario con fotos, cobro de la primera mensualidad y de la fianza.
- Depósito de la fianza en el INCASÒL.
- Cobro de la renta en los siete primeros días, por medios electrónicos.
- Documento de finalización firmado por los dos y devolución de la fianza.
09Mitos sobre alquilar un piso en Cataluña
«Si firmo un contrato de un año, al año recupero el piso»
FalsoEl contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta los cinco (siete si eres empresa), salvo que el inquilino no quiera seguir (art. 9.1 LAU).
«Puedo pedir tres meses de fianza para ir más tranquilo»
FalsoLa fianza es una mensualidad y la garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco o siete años (art. 36.1 y 36.5 LAU).
«Puedo obligar al inquilino a contratar el seguro de impago»
FalsoLa ley lo prohíbe expresamente (art. 36.5 LAU). El seguro, si lo quieres, es cosa tuya.
«La fianza la puedo guardar yo en mi cuenta»
FalsoEn Cataluña hay que depositarla en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma; no hacerlo es infracción grave (Ley 13/1996, arts. 3.1 y 8.2).
«Los honorarios de la agencia los paga el inquilino»
FalsoLos gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al arrendatario (art. 20.2 LAU).
«El inquilino puede irse antes de que acabe el contrato»
VerdaderoA partir de los seis meses, avisando con 30 días (art. 11 LAU). En contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, sin indemnización.
Fianza del alquiler en Cataluña · RDL 29/2026: alquiler de larga duración · Casas en alquiler en Altafulla para todo el año
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Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE), arts. 9, 11, 17, 20 y 36; Ley 13/1996, del Registro y el Depósito de Fianzas (texto consolidado, BOE), arts. 3 y 8; Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (texto consolidado, BOE), art. 26; Real Decreto 390/2021, de certificación de la eficiencia energética (texto consolidado, BOE), arts. 3, 15 y 17; Ley 8/2026, de la erradicación del amianto (texto consolidado, BOE), art. 21; Generalitat de Catalunya, municipios declarados zona de mercado residencial tensionado. Consultados en octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto. Escrita por Alejandro Bonet Macías, administrador de fincas colegiado (CAFBL nº C0006876) y agente inmobiliario (AICAT nº 13950).
