Vols llogar el teu pis a Catalunya i no saps per on començar? Són set passos: tenir en regla la cèdula i els certificats energètic i d’amiant, decidir si lloges com a habitatge habitual o per temporada, fixar una renda que respecti la zona tensada, triar bé el llogater, signar un contracte que compleixi la LAU, dipositar la fiança a l’INCASÒL en dos mesos i documentar l’entrega de claus. Aquí els tens un per un, amb el text de la llei al davant.
En 60 segons
- Abans d’anunciar-lo: cèdula d’habitabilitat, certificat d’eficiència energètica i certificat d’amiant.
- Durada: el llogater s’hi pot quedar fins a cinc anys (set si el propietari és una empresa) amb pròrrogues anuals obligatòries per a tu.
- Renda: en zona tensada (Altafulla, Barcelona i bona part de Catalunya) el preu d’un contracte nou té límits.
- En signar: una mensualitat de fiança i, com a molt, dues de garantia addicional. No pots exigir assegurança d’impagament al llogater.
- Fiança: es diposita a l’INCASÒL en els dos mesos següents a la signatura. No fer-ho és infracció greu.
- Despeses d’agència i de formalitzar el contracte: les pagues tu, mai el llogater.
01Llogar el meu pis a Catalunya: què necessites abans de començar
Abans de publicar l’anunci, reuneix la documentació del pis. Te la demanarà el llogater, te la demanaran les companyies de subministraments i, si en falta alguna, el contracte s’endarrereix. Aquests són els papers que donen més problemes.
Cèdula d’habitabilitat
Artículo 26.2 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (versió castellana del BOE). «En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.»
Artículo 26.3. «La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. […]»
És a dir, en llogar has de lliurar o posar a disposició del llogater la cèdula vigent, i és el document que li demanaran per contractar la llum, l’aigua o el gas. Comprova la data de la teva abans d’anunciar el pis i, si ha caducat, demana’n la renovació amb temps.
Certificat d’eficiència energètica
Artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021. El procediment de certificació s’aplica a «Edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario.»
Artículo 15.2. «La etiqueta de eficiencia energética se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo. […]»
Artículo 17.2. «[…] Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de arrendamiento y se entregará al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.»
Necessites el certificat abans de l’anunci, perquè l’etiqueta hi ha d’aparèixer, i una còpia de l’etiqueta va annexa al contracte. T’expliquem com s’obté a la nostra guia del certificat d’eficiència energètica.
Certificat d’amiant Nou
Des del 3 d’octubre de 2026 és vigent a Catalunya la Llei 8/2026, de 2 de juliol, de l’erradicació de l’amiant, que afegeix un document més quan lloges:
Artículo 21 de la Ley 8/2026 (versió castellana del BOE). «1. El certificado de presencia o ausencia de amianto es el documento específico que informa sobre la presencia o ausencia de amianto en un inmueble en el momento de su emisión. Este certificado cumple la obligación de información establecida por la presente ley.
2. El certificado de presencia o ausencia de amianto debe entregarse cuando se venda o alquile un inmueble, sin perjuicio de la comprobación de los datos existentes en el Censo catalán de materiales que contienen amianto.
3. Las características y la competencia para la emisión del certificado de presencia o ausencia de amianto deben determinarse por reglamento. En ausencia de este reglamento, los certificados que se emitan deben acreditar, como mínimo, la presencia o ausencia de amianto visible, el estado de conservación de los materiales que contienen amianto y el riesgo que pueda suponer para las personas.»
El certificat s’ha de lliurar en llogar. Mentre no hi hagi reglament, n’hi ha prou que acrediti l’amiant visible, el seu estat de conservació i el risc per a les persones. L’Agència de Residus de Catalunya ha publicat un model bàsic de certificat d’amiant visible.
Demana’l alhora que el certificat energètic: així tens tots dos abans de publicar l’anunci i no endarrereixes la signatura.
Llista del pis
Llista del propietari
02Pas 1: decideix si lloges per a tot l’any o per temporada
No és el mateix llogar el pis com a habitatge habitual del llogater que per temporada (estiu, estudis, feina temporal). Canvien la durada, la fiança i les obligacions. A la costa, com a Altafulla, molts propietaris dubten entre les dues opcions; ho comparem a temporada, turístic o anual a Altafulla, i els canvis de l’últim any els tens a la guia del lloguer de temporada després del Reial decret llei 29/2026.
Aquesta guia se centra en el lloguer d’habitatge habitual, el de llarga durada. Si és el teu cas, a Fincas Bonet el gestionem de principi a fi amb el nostre servei de lloguer anual d’habitatges.
03Pas 2: fixa la renda (i revisa si ets en zona tensada)
La renda la pacteu tu i el llogater, però a Catalunya cal mirar abans si el municipi està declarat zona de mercat residencial tensat. Altafulla i Barcelona ho estan segons el llistat oficial de la Generalitat. En aquestes zones, el contracte nou té un sostre lligat al contracte anterior:
Artículo 17.6 LAU. «En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.»
A la pràctica: si el pis ha estat llogat en els últims cinc anys, la renda del contracte anterior (actualitzada) és el teu sostre. Si no ho ha estat, o ets gran tenidor, entren en joc altres regles i índexs de referència que tractarem en un article propi. Si no saps quin preu demanar, comença per una valoració gratuïta del teu habitatge.
Sobre com es cobra, la llei també és clara:
Artículo 17.2 LAU. «Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.»
Artículo 17.3 LAU. «El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.»
Cobra per transferència o domiciliació al compte que consti al contracte. A més de ser el que marca la llei, et deixa prova de cada pagament.
04Pas 3: tria bé el llogater
És la decisió que pesa més en un lloguer de cinc anys. L’habitual és demanar als candidats documentació que n’acrediti la identitat i la solvència, sempre amb el seu consentiment i guardant-la només el temps necessari.
- Publica un anunci clar: renda, despeses que es repercuteixen, data d’entrada i l’etiqueta energètica.
- Fes les visites en franges concretes i apunta els dubtes de cada candidat.
- Demana documentació de solvència (per exemple, nòmines o l’última declaració de la renda) i comprova que la renda és assumible amb els seus ingressos.
- Comunica la teva decisió per escrit i fixa data de signatura.
No pots exigir al llogater que contracti una assegurança d’impagament de renda. Si vols aquesta cobertura, la contractes tu, com veuràs al pas de la fiança.
05Pas 4: el contracte de lloguer i la seva durada
El contracte ha d’identificar les parts i l’habitatge, la renda i la seva actualització, la durada i la fiança. La durada és lliure, però amb un mínim que protegeix el llogater:
Artículo 9.1 LAU. «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
| Si ets… | Durada mínima | Qui decideix no continuar |
|---|---|---|
| Persona física | 5 anys | Només el llogater, avisant amb 30 dies abans de cada venciment |
| Empresa (persona jurídica) | 7 anys | Només el llogater, avisant amb 30 dies abans de cada venciment |
I el llogater pot marxar abans:
Artículo 11 LAU. «1. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. […] 3. En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»
Aquesta regla sense indemnització s’aplica als contractes signats des del 8 d’octubre de 2026. Què passa en acabar els cinc anys i les pròrrogues posteriors ho expliquem a el lloguer de llarga durada després del Reial decret llei 29/2026.
06Pas 5: fiança, garanties i dipòsit a l’INCASÒL
En signar, la fiança és obligatòria:
Artículo 36.1 LAU. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
Artículo 36.5 LAU. «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. […]»
A Catalunya, a més, aquesta fiança no es queda al teu compte:
Artículo 3.1 de la Ley 13/1996 (versió castellana del BOE). «Los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.»
Artículo 8.2 de la Ley 13/1996. «Son infracciones graves la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma.»
Tot el detall del dipòsit i la devolució és a la guia de la fiança del lloguer a Catalunya.
07Pas 6: quines despeses pagues tu com a propietari
Artículo 20.2 LAU. «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
És a dir: si lloges a través d’una immobiliària, els seus honoraris per buscar llogater i preparar el contracte van a càrrec teu. Les altres despeses de l’habitatge (comunitat, IBI, subministraments) es reparteixen segons el que pacteu al contracte dins del que permet la llei; deixa-ho per escrit per evitar discussions.
Sempre teu
Gestió immobiliària i formalització del contracte (art. 20.2 LAU).
Segons contracte
Comunitat, IBI i subministraments: pacteu-ho de manera expressa.
No repercutible
Una assegurança d’impagament imposada al llogater (art. 36.5 LAU).
08Pas 7: entrega de claus i final del contracte
Fes un inventari amb fotos el dia de l’entrada i signeu-lo tots dos. Al final del contracte, la llei exigeix deixar constància de l’estat de l’habitatge:
Artículo 36.7 LAU (nou, Reial decret llei 29/2026). «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Si no signes el document de finalització o no hi apuntes els desperfectes, es presumeix que el pis es va retornar bé. L’inventari d’entrada és la teva millor prova per comparar.
- Contracte, inventari amb fotos, cobrament de la primera mensualitat i de la fiança.
- Dipòsit de la fiança a l’INCASÒL.
- Cobrament de la renda els set primers dies, per mitjans electrònics.
- Document de finalització signat per tots dos i devolució de la fiança.
09Mites sobre llogar un pis a Catalunya
«Si signo un contracte d’un any, a l’any recupero el pis»
FalsEl contracte es prorroga obligatòriament per anys fins als cinc (set si ets empresa), tret que el llogater no vulgui continuar (art. 9.1 LAU).
«Puc demanar tres mesos de fiança per anar més tranquil»
FalsLa fiança és una mensualitat i la garantia addicional no pot passar de dues mensualitats en contractes d’habitatge de fins a cinc o set anys (art. 36.1 i 36.5 LAU).
«Puc obligar el llogater a contractar l’assegurança d’impagament»
FalsLa llei ho prohibeix expressament (art. 36.5 LAU). L’assegurança, si la vols, és cosa teva.
«La fiança la puc guardar jo al meu compte»
FalsA Catalunya cal dipositar-la a l’INCASÒL en els dos mesos següents a la signatura; no fer-ho és infracció greu (Llei 13/1996, arts. 3.1 i 8.2).
«Els honoraris de l’agència els paga el llogater»
FalsLes despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte no es poden repercutir a l’arrendatari (art. 20.2 LAU).
«El llogater pot marxar abans que acabi el contracte»
CertA partir dels sis mesos, avisant amb 30 dies (art. 11 LAU). En contractes signats des del 8 d’octubre de 2026, sense indemnització.
Fiança del lloguer a Catalunya · RDL 29/2026: lloguer de llarga durada · Cases de lloguer a Altafulla per a tot l’any
Vols llogar el teu pis sense preocupar-te de res?
A Fincas Bonet busquem i seleccionem el llogater, preparem el contracte, dipositem la fiança i t’acompanyem durant tot el lloguer, a Altafulla, Tarragona i Barcelona. L’assessorament inicial és gratuït.
Fonts: Llei 29/1994, d’arrendaments urbans (text consolidat, BOE), arts. 9, 11, 17, 20 i 36; Llei 13/1996, del registre i el dipòsit de fiances (text consolidat, BOE), arts. 3 i 8; Llei 18/2007, del dret a l’habitatge (text consolidat, BOE), art. 26; Reial decret 390/2021, de certificació de l’eficiència energètica (text consolidat, BOE), arts. 3, 15 i 17; Llei 8/2026, de l’erradicació de l’amiant (text consolidat, BOE), art. 21; Generalitat de Catalunya, municipis declarats zona de mercat residencial tensat. Consultades l’octubre de 2026. Aquesta guia és informativa i no substitueix l’assessorament sobre el teu cas concret. Escrita per Alejandro Bonet Macías, administrador de finques col·legiat (CAFBL núm. C0006876) i agent immobiliari (AICAT núm. 13950).
