La plusvàlua municipal en vendre un pis la paga, com a regla general, qui ven. Es calcula sobre el valor cadastral del sòl, amb un coeficient que depèn dels anys que has tingut l’habitatge, i pots demanar que es calculi sobre el guany real si et surt més barat. Si vens per menys del que et va costar, no pagues. Aquí tens com funciona, amb el text de la llei al davant.
En 60 segons
- Què és: un impost municipal (IIVTNU) que grava l’augment de valor del sòl urbà quan es transmet un immoble.
- Qui paga: en una venda, el venedor. En una herència o donació, qui rep el pis. Si el venedor no resideix a Espanya, en respon el comprador com a substitut.
- Com es calcula: valor cadastral del sòl × coeficient segons els anys × tipus de l’ajuntament (màxim 30 %). O sobre el guany real, si és menor.
- Quan no pagues: si no hi ha increment de valor entre la compra i la venda, i en algunes exempcions (dació en pagament de l’habitatge habitual, divorcis…).
- Termini: 30 dies hàbils des de la venda; 6 mesos (prorrogables a 1 any) en herències.
- Novetat: des de l’1 de desembre de 2026 canvien els coeficients màxims (Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació).
01Què és la plusvàlua municipal en vendre un pis
El nom oficial és Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). No grava el que guanyes amb el pis, sinó l’augment de valor del sòl on està construït. El regula el text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals:
Artículo 104.1 TRLRHL. «El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.»
«Per qualsevol títol» vol dir que no només salta en vendre: també en heretar, en donar o en constituir un usdefruit. I és un impost potestatiu: cada ajuntament decideix si el cobra i fixa el tipus i els coeficients a l’ordenança fiscal.
Artículo 59.2 TRLRHL. «Asimismo, los ayuntamientos podrán establecer y exigir el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de acuerdo con esta ley, las disposiciones que la desarrollen y las respectivas ordenanzas fiscales.»
Si vens a Altafulla, Torredembarra, Tarragona o Barcelona, l’import exacte depèn de l’ordenança fiscal d’aquell municipi. La llei marca els màxims; l’ajuntament decideix dins d’aquests límits.
02Qui paga la plusvàlua municipal: el comprador o el venedor?
La llei ho deixa clar i distingeix si hi ha preu o no:
Artículo 106.1 TRLRHL. «a) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título lucrativo, la persona física o jurídica […] que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate. b) En las transmisiones de terrenos o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso, la persona física o jurídica […] que transmita el terreno, o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.»
| Operació | Qui paga | Base legal |
|---|---|---|
| Compravenda | Venedor | Art. 106.1.b |
| Herència | Hereu | Art. 106.1.a |
| Donació | Qui rep | Art. 106.1.a |
| Venda per un no resident | Comprador (substitut) | Art. 106.2 |
Artículo 106.2 TRLRHL. «En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica […] que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.»
A la Costa Daurada és habitual comprar a propietaris estrangers. En aquest cas l’ajuntament s’adreça a tu, comprador. Convé pactar a l’escriptura que retinguis aquest import del preu per pagar-lo tu. Ho expliquem també a la guia per comprar casa a Altafulla.
Es pot pactar que la pagui el comprador? Al contracte podeu repartir les despeses com vulgueu, però davant l’ajuntament l’obligat continua sent qui marca la llei. Si el pacte no es compleix, la hisenda municipal reclamarà al venedor.
03Com es calcula la plusvàlua municipal: mètode objectiu i mètode real
Des de la reforma de novembre de 2021 (Reial decret llei 26/2021, després de la sentència del Tribunal Constitucional 182/2021) hi ha dues maneres de calcular la base, i et quedes amb la més baixa.
Mètode objectiu: valor cadastral × coeficient
Artículo 107.1 TRLRHL. «La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un periodo máximo de veinte años, y se determinará, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 5 de este artículo, multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo calculado conforme a lo establecido en sus apartados 2 y 3, por el coeficiente que corresponda al periodo de generación conforme a lo previsto en su apartado 4.»
- Busca el valor cadastral del sòl a l’últim rebut de l’IBI (no el valor cadastral total: només la part del sòl). L’ordenança hi pot aplicar un coeficient reductor de fins al 15 % (art. 107.2.a).
- Compta els anys complets des que vas comprar o heretar fins a la venda. Si són menys d’un any, es prorrateja per mesos complets (art. 107.4).
- Multiplica el valor del sòl pel coeficient que hagi aprovat el teu ajuntament per a aquests anys (mai per sobre dels màxims legals, que tens a la taula següent).
- Aplica al resultat el tipus de gravamen municipal, com a màxim el 30 % (art. 108.1).
- Resta les bonificacions que prevegi l’ordenança, si te’n correspon alguna.
Artículo 107.4 TRLRHL. «En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes.»
Artículo 108.1 TRLRHL. «El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.»
Mètode real: el guany del sòl segons escriptures
Artículo 107.5 TRLRHL. «Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.»
El guany real del sòl s’obté restant el preu de compra al de venda (segons escriptures, sense despeses ni impostos) i aplicant a aquesta diferència el percentatge que el sòl representa en el valor cadastral total. Ho explica l’article 104.5, que veiem a l’apartat 06.
El mètode real no s’aplica sol: l’has de demanar tu («a instancia del sujeto pasivo») aportant les escriptures de compra i de venda. Calcula sempre els dos abans de presentar.
04Coeficients màxims de la plusvàlua el 2026 Nou
L’article 107.4 fixa els coeficients màxims per anys de tinença. El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre (art. 10) els canvia amb efectes des de l’1 de desembre de 2026. Segons el text consolidat del BOE, fins al 30 de novembre s’apliquen els anteriors. Aquests són els uns i els altres:
| Anys de tinença | Fins al 30-11-2026 | Des de l’1-12-2026 |
|---|---|---|
| Inferior a 1 any | 0,15 | 0,17 |
| 1 any | 0,15 | 0,16 |
| 2 anys | 0,14 | 0,16 |
| 3 anys | 0,14 | 0,17 |
| 4 anys | 0,16 | 0,17 |
| 5 anys | 0,18 | 0,19 |
| 6 anys | 0,19 | 0,21 |
| 7 anys | 0,20 | 0,23 |
| 8 anys | 0,19 | 0,24 |
| 9 anys | 0,15 | 0,25 |
| 10 anys | 0,12 | 0,22 |
| 11 anys | 0,10 | 0,18 |
| 12 anys | 0,09 | 0,14 |
| 13 anys | 0,09 | 0,12 |
| 14 anys | 0,09 | 0,11 |
| 15 anys | 0,09 | 0,11 |
| 16 anys | 0,10 | 0,11 |
| 17 anys | 0,13 | 0,11 |
| 18 anys | 0,17 | 0,13 |
| 19 anys | 0,23 | 0,20 |
| 20 anys o més | 0,40 | 0,30 |
Si el coeficient de la teva ordenança supera el nou màxim legal, s’aplica directament el màxim fins que l’ajuntament corregeixi l’ordenança:
Artículo 107.4 TRLRHL. «Si, como consecuencia de la actualización referida en el párrafo anterior, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.»
- El Congrés deroga el Reial decret llei 26/2026, que ja canviava aquests coeficients.
- Entra en vigor el Reial decret llei 29/2026, amb un nou quadre de coeficients.
- El Congrés l’ha de convalidar o derogar. A 4 de novembre de 2026, el BOE encara no recull ni la convalidació ni la derogació.
- Data d’efectes dels nous coeficients màxims.
Si el Reial decret llei 29/2026 no es convalida, els seus canvis decauen, com ja va passar amb el 26/2026. Si signaràs a prop de l’1 de desembre, comprova al BOE quin quadre és vigent el dia de l’escriptura: l’impost es merita en la data de la transmissió (art. 109.1). Tens tot el context a la nostra guia del Reial decret llei 29/2026.
05Exemple de càlcul de la plusvàlua municipal
Per veure com encaixen les peces, un exemple amb xifres suposades (no corresponen a cap municipi concret): un pis amb un valor cadastral del sòl de 40.000 €, venut després de 12 anys complets, en un ajuntament que aplica el coeficient màxim i un tipus del 30 %, sense coeficient reductor ni bonificacions.
| Pas | Signatura fins al 30-11-2026 | Signatura des de l’1-12-2026 |
|---|---|---|
| Valor cadastral del sòl | 40.000 € | 40.000 € |
| Coeficient (12 anys) | 0,09 | 0,14 |
| Base imposable | 3.600 € | 5.600 € |
| Tipus de gravamen (suposat) | 30 % | 30 % |
| Quota a pagar | 1.080 € | 1.680 € |
Després caldria comparar-ho amb el mètode real: si el guany del sòl segons escriptures fos inferior a aquesta base, es tributaria pel guany real. I si no hi hagués guany, no es pagaria res. Cada municipi té els seus coeficients i el seu tipus, així que la teva xifra real pot ser molt diferent.
Si penses vendre a Altafulla o als voltants, t’ajudem a estimar la plusvàlua juntament amb el preu de sortida. Comença per una valoració gratuïta del teu habitatge.
06Cal pagar plusvàlua si vens sense guany?
No. Si vens per menys del que et va costar, l’operació no hi està subjecta, però ho has d’acreditar:
Artículo 104.5 TRLRHL. «No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición. Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición […]»
El mateix article diu quins valors es comparen i com se separa el sòl de la construcció:
Artículo 104.5 TRLRHL. «Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria. Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.»
Si una transmissió no tributa per manca de guany, a la venda següent els anys es compten des d’aquella operació, no des de l’anterior (arts. 104.5 i 107.4). I si vas heretar, el valor d’adquisició que es compara és el declarat a l’Impost sobre successions i donacions.
07Exempcions i casos en què no es paga
Divorci o separació
No hi ha subjecció en les transmissions entre cònjuges o a favor dels fills en compliment de sentències de nul·litat, separació o divorci (art. 104.3).
Dació en pagament
Exempta la dació en pagament o execució hipotecària de l’habitatge habitual, amb els requisits de l’art. 105.1.c.
Conjunt històric
Exempció per a immobles en conjunts historicoartístics o BIC si el propietari acredita obres de conservació o rehabilitació al seu càrrec, segons l’ordenança (art. 105.1.b).
Sense guany
No subjecció si s’acredita que no hi ha increment de valor del sòl (art. 104.5).
Artículo 105.1.c TRLRHL. «Las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.»
Per a aquesta exempció, la llei considera habitatge habitual aquell on el contribuent hagi estat empadronat de manera ininterrompuda com a mínim els dos anys anteriors a la transmissió (o des de la compra, si va ser abans), i exigeix que la unitat familiar no tingui altres béns suficients per pagar el deute.
Si la teva casa és en un nucli històric, com la Vila Closa d’Altafulla, pregunta a l’ajuntament si la seva ordenança regula l’exempció de l’article 105.1.b i quines obres i documents demana.
08Plusvàlua municipal en una herència
Heretar un pis també genera plusvàlua. La paga l’hereu i l’impost es merita en la data de la defunció:
Artículo 109.1.a TRLRHL. «Cuando se transmita la propiedad del terreno, ya sea a título oneroso o gratuito, entre vivos o por causa de muerte, en la fecha de la transmisión.»
Molts ajuntaments redueixen la quota en herències entre familiars directes. No és automàtic: depèn de l’ordenança.
Artículo 108.4 TRLRHL. «Las ordenanzas fiscales podrán regular una bonificación de hasta el 95 por ciento de la cuota íntegra del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.»
Pagaràs dues vegades: una per l’herència (com a hereu) i una altra per la venda (com a venedor). A la venda, els anys es compten des de la data de la defunció, i si vens poc després el coeficient serà el de menys d’un any o de pocs anys.
09Terminis per pagar la plusvàlua i com es presenta
Artículo 110.2 TRLRHL. «Dicha declaración deberá ser presentada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en que se produzca el devengo del impuesto: a) Cuando se trate de actos ínter vivos, el plazo será de treinta días hábiles. b) Cuando se trate de actos por causa de muerte, el plazo será de seis meses prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo.»
| Operació | Termini | Des de |
|---|---|---|
| Venda o donació | 30 dies hàbils | Data de l’escriptura |
| Herència | 6 mesos (prorrogable a 1 any) | Data de la defunció |
Segons l’ordenança, presentaràs una declaració (l’ajuntament t’envia la liquidació) o una autoliquidació (calcules i pagues tu). En tots dos casos cal adjuntar l’escriptura (art. 110.3). Al teu ajuntament et diran on i com es presenta.
Encara que l’obligat sigui el venedor, el comprador també ha de comunicar l’operació a l’ajuntament en el mateix termini (art. 110.6.b), i el notari envia cada trimestre a l’ajuntament la llista d’escriptures autoritzades (art. 110.7). És a dir: l’ajuntament se n’acaba assabentant.
10Plusvàlua municipal i IRPF: no són el mateix
La plusvàlua municipal no substitueix el guany patrimonial de l’IRPF: són dos impostos diferents sobre la mateixa venda. El que sí que permet la Llei de l’IRPF és restar del preu de venda els tributs inherents a la transmissió que pagui el venedor:
Artículo 35.2 LIRPF. «El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.»
La plusvàlua municipal grava precisament aquesta transmissió, per això el més habitual és restar-la en calcular el guany de l’IRPF. Guarda el justificant de pagament per a la declaració de la renda. Tens la resta d’impostos de l’operació a impostos en comprar o vendre a Catalunya.
11Llista de comprovació abans de vendre
Si ets venedor
Si ets comprador
12Mites sobre la plusvàlua municipal
«La plusvàlua la paga sempre el comprador»
FalsEn una compravenda la paga el venedor (art. 106.1.b). El comprador només en respon com a substitut si el venedor no resideix a Espanya (art. 106.2).
«Des del 2021 ja no s’ha de pagar plusvàlua»
FalsDesprés de la sentència del Constitucional es va reformar el càlcul, però l’impost continua existint. El que va canviar és que pots triar el mètode real i que no pagues si no hi ha guany.
«Si venc amb pèrdues no he de fer res»
FalsNo pagues, però has de declarar la transmissió i aportar les escriptures per acreditar que no hi va haver increment (art. 104.5).
«Com més anys tinc el pis, més plusvàlua pago»
FalsNo necessàriament. Els coeficients no creixen sempre amb els anys: per exemple, amb el quadre vigent fins al 30-11-2026, el de 12 anys (0,09) és menor que el de 7 (0,20).
«En una herència entre pares i fills no es paga»
FalsEs paga, llevat que l’ordenança municipal prevegi una bonificació (fins al 95 %, art. 108.4). Revisa la del teu municipi.
«El tipus pot ser el que vulgui l’ajuntament»
FalsCada ajuntament el fixa, però mai per sobre del 30 % (art. 108.1).
Comprar casa a Altafulla: passos, despeses i impostos · Impostos en comprar o vendre a Catalunya · Cèdula d’habitabilitat a Catalunya
Vols vendre el teu pis a Altafulla o a la Costa Daurada?
T’ajudem a fixar el preu i a calcular la plusvàlua i la resta de despeses abans de signar. L’assessorament inicial és gratuït.
Fonts: Reial decret legislatiu 2/2004, text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (arts. 59, 104 a 110); Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre (art. 10); Llei 35/2006 de l’IRPF (art. 35). Textos consolidats del BOE consultats el 4 de novembre de 2026. Escrita per Alejandro Bonet Macías, administrador de finques col·legiat (CAFBL núm. C0006876) i agent immobiliari (AICAT núm. 13950).
