Reial decret llei 29/2026 d’habitatge: tot el que canvia en el lloguer, els desnonaments i els impostos

El Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre, és la norma d’habitatge més àmplia dels últims anys: 21 articles, sis títols i un bon grapat de disposicions que toquen el lloguer, els desnonaments, els impostos, la compra del primer habitatge i fins i tot un nou producte d’estalvi. L’hem llegit sencer per explicar-te’l mesura per mesura, sense argot i sense deixar-nos res.

01Tres tipus de lloguer, tres reglaments

La reforma de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) endreça el mapa. Fins ara, tot el que no era habitatge habitual acabava al calaix d’«ús diferent del d’habitatge», el dels locals. Això s’acaba: aquest calaix ja no admet contractes que tinguin per objecte allotjar persones.

També queden fora de la LAU les habitacions que cedeixin les entitats del tercer sector dins de programes d’acollida de persones vulnerables, sense ànim de lucre.

02Habitatge temporal i habitacions: les regles del joc

Habitatge temporal

• Causa per escrit. El contracte ha de dir expressament per què el llogater està desplaçat. La causa ha de ser real i acreditable, i la càrrega de provar-la recau en el propietari.
• Sense causa, és habitatge habitual. Si la causa no figura al contracte, perd la naturalesa temporal i es regeix com un lloguer d’habitatge habitual, amb efectes des del primer dia.
• Durada. La que es pacti, sempre superior a 31 dies i, com a regla general, sense passar de 12 mesos. Si se’n va pactar menys i la causa continua existint, es pot prorrogar per acord exprés.
• El límit dels encadenats. Si el contracte supera els 12 mesos sense que la causa ho justifiqui, o se succeeixen més de dos contractes temporals seguits entre les mateixes persones i sobre el mateix habitatge, el primer es considera d’habitatge habitual, amb el seu termini mínim i les seves pròrrogues.
• El llogater pot marxar aviat. Passat un mes, pot desistir avisant amb deu dies, sense indemnització.
• Totes les reparacions són del propietari, també les petites per l’ús ordinari. Té cinc dies hàbils per contestar; si no ho fa, el llogater pot reparar-ho i reclamar-ne l’import o descomptar-lo de la renda del mes següent.
• Garantia addicional: com a màxim, una mensualitat.
• Preu entre contractes. Si en el mateix habitatge se succeeixen contractes temporals, la renda dels següents no pot pujar, en termes anuals, més que l’IRAV.

Lloguer per habitacions

• Llogar una habitació per viure-hi és, a tots els efectes, un lloguer d’habitatge (habitual o temporal, segons el cas).
• La suma de les rendes de les habitacions llogades alhora no pot superar la renda del pis llogat sencer.
• En zona de mercat residencial tensionat, aquesta suma ha de respectar a més els topalls de preu de la zona.

03La renda: quant es pot demanar i quant pot pujar

En signar un contracte nou en zona tensionada

• Regla general: la renda no pot superar l’última renda del contracte que hagi estat vigent en els últims cinc anys, ja actualitzada.
• Sense despeses noves. No s’hi poden afegir quotes, despeses, serveis, impostos, taxes o altres conceptes que el contracte anterior no repercutís.
• Fins a un 10 % més només si s’acredita una rehabilitació acabada en els dos anys anteriors, una millora que estalviï almenys un 30 % d’energia primària no renovable, una millora d’accessibilitat o un contracte de deu anys o més (o amb pròrroga voluntària per al llogater fins a aquest termini).
• Grans tenidors: el topall és l’índex de preus de referència, i tampoc no el poden superar sumant-hi despeses repercutides. Aquest mateix topall s’aplica als habitatges que no hagin estat llogats en els últims cinc anys quan així ho reculli la declaració de la zona.

Cada any: l’actualització

• Només hi ha actualització si el contracte la preveu expressament. Sense pacte, la renda no s’actualitza.
• Si el contracte parla d’actualitzar però no diu amb quin índex, s’aplica l’IRAV.
• En tot cas, la pujada no pot superar la variació de l’IRAV. Segons la nova redacció, aquest sostre arriba també als contractes anteriors a la Llei d’habitatge del 2023.

Mesura extraordinària fins al 31 de desembre de 2027 Nou

Per a les actualitzacions que caiguin entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, el llogater pot negociar la pujada amb aquestes condicions:

• Si la renda ja està per sobre del màxim de l’índex de preus de referència: no hi ha pujada.
• En els altres casos: el que acordeu de nou i, si no hi ha acord, un 2 % com a màxim.

04Despeses i garanties: qui paga què

És, probablement, la part que més es notarà en el dia a dia.

• Despeses de comunitat: es poden pactar a càrrec del llogater només per escrit i amb l’import anual. En edificis en propietat horitzontal, segons la quota de l’habitatge. En edificis que no estan en propietat horitzontal, no es poden repercutir.
• Subministraments amb comptador (llum, aigua, gas): continuen sent del llogater.
• Serveis opcionals: només els paga el llogater si els ha demanat per escrit, després que l’informin que són opcionals i del que costen.
• Pujada de les despeses: durant els cinc primers anys (set si el propietari és una societat), només per acord, un cop l’any i mai més del doble del que pugui pujar la renda.
• Garantia addicional a la fiança: com a màxim dues mensualitats en contractes de fins a cinc o set anys, i una en els temporals.

05Durada, pròrrogues i sortida del llogater

La nova pròrroga extraordinària de fins a dos anys

• A quins contractes: lloguers d’habitatge habitual vigents el 8 d’octubre de 2026 la pròrroga obligatòria dels quals acabi abans del 31 de desembre de 2028, o en què acabi la pròrroga tàcita o la tàcita reconducció.
• Condició: que el llogater estigui al corrent de pagament i ho hagi estat, mes a mes, durant els vuit mesos anteriors.
• Com: la sol·licita el llogater. Es concedeix per terminis anuals, fins a dos anys, amb les mateixes condicions del contracte.
• El propietari l’ha d’acceptar, tret que s’hagin pactat altres condicions, s’hagi signat un contracte nou o hagi comunicat, en els terminis legals, que necessita l’habitatge per a ell o per als seus familiars. Aquesta última excepció val encara que el contracte no la preveiés, sempre que la necessitat sigui real i s’acrediti.
• No s’aplica si les parts renoven o signen un contracte nou amb una renda almenys un 5 % inferior.
• És incompatible amb la pròrroga de tres anys de les zones tensionades, que té preferència.

Les sol·licituds de pròrroga que es van fer a l’empara del Reial decret llei 8/2026, de març, continuen sent vàlides sense necessitat de repetir-les.

06Reparacions, lliurament de claus i contracte per escrit

A més, el contracte es podrà resoldre quan l’habitatge deixi de destinar-se de manera primordial a cobrir la necessitat d’habitatge del llogater o de qui l’ocupi legítimament.

07Si es ven un pis llogat: tanteig i retracte reforçats

• Tanteig: el llogater té 30 dies naturals per comprar, des que se li notifica de manera fefaent la decisió de vendre, el preu i les condicions essencials. La notificació caduca als 180 dies.
• Retracte: si no se li va notificar, la notificació era incompleta o la venda es va fer per un preu inferior o en millors condicions, el pot exercir en 30 dies naturals des que el comprador li lliuri còpia de l’escriptura.
• Vendes en lot: el dret no es perd perquè el pis es vengui juntament amb altres immobles. Cal indicar el preu que s’imputa a l’habitatge i els criteris objectius utilitzats (preferentment, el valor de referència del Cadastre o una taxació independent), també a l’escriptura.
• Registre de la Propietat: no inscriu la venda si no es justifiquen les notificacions. Si l’habitatge no està llogat, el venedor ho ha de declarar a l’escriptura.
• Irrenunciable. Nou Les parts ja no poden pactar que el llogater renunciï al seu dret d’adquisició preferent.
• En les vendes conjuntes, la legislació d’habitatge podrà donar a l’Administració un tanteig i retracte subsidiari sobre tot l’immoble.

08Anuncis de lloguer i grans tenidors

Tota oferta o publicitat de lloguer ha de ser veraç i transparent i incloure, com a mínim:

• L’índex de referència del preu del lloguer, si l’habitatge és en zona tensionada.
• El límit de renda aplicable i la norma de la qual resulta, on hi hagi limitació legal.
• El número, codi o títol identificatiu de la unitat arrendada, quan correspongui.
• La condició de gran tenidor de l’arrendador, quan correspongui.

Qui és gran tenidor? Qui sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o de més de 1.500 m² construïts d’aquest ús, sense comptar garatges ni trasters. A les zones tensionades, la comunitat autònoma pot rebaixar el llindar a cinc o més immobles a la zona. Dues novetats: la condició s’acredita amb una certificació del Registre de la Propietat, i als edificis sense divisió horitzontal cada unitat que es pugui fer servir com a habitatge compta com un immoble.

09Desnonaments, fons i compres a la baixa

Límit a les compres per sota de mercat

Fins al 31 de desembre de 2030, les entitats dedicades a comprar immobles o carteres d’hipoteques impagades molt per sota del seu valor, i les societats que siguin grans tenidors, no poden adquirir un habitatge gratis ni per menys del 70 % del seu valor de mercat. Aquest valor el fixa una societat de taxació homologada i independent, i l’informe l’aporta el comprador.

• No s’aplica si l’habitatge es destina, almenys fins al 2030, a habitatge habitual assequible o social, a residència sociosanitària, a col·lectius vulnerables atesos per entitats del tercer sector o a víctimes de violència de gènere.
• Tampoc a les entitats adherides a un Codi de Bones Pràctiques que el Govern ha d’aprovar, ni a les adjudicacions en execucions quan l’executant hi estigui adherit. Fins que aquest codi existeixi, aquestes dues excepcions no es poden invocar.
• Queden fora les vendes ja elevades a escriptura pública abans de l’entrada en vigor.
• Si, per aquestes excepcions, s’adquireix per menys del 70 % l’habitatge habitual d’una persona vulnerable sense alternativa, el seu llançament queda suspès fins al 31 de desembre de 2030.

Suspensió de desnonaments fins al 2030

• Compensació al propietari. Si és una persona física (o una entitat dedicada al lloguer assequible o social), l’Administració assumeix com a màxim la renda deixada de cobrar, els subministraments impagats i les costes. El deute del llogater no desapareix.
• Petits propietaris. No procedeix la suspensió quan el tribunal apreciï que ha de prevaler la vulnerabilitat del demandant. I la vulnerabilitat del demandat no preval quan qui demanda és una persona física titular de dos habitatges o menys.

Impagament del lloguer: paga l’Administració Nou

En els desnonaments per falta de pagament, si el llogater acredita vulnerabilitat econòmica, l’Administració competent té dos mesos per oferir-li una alternativa habitacional adequada o pagar tot el que es reclama, més les costes. Durant aquest termini se suspenen el procediment i el llançament.

• Si paga, el procediment s’acaba i el contracte continua vigent.
• Si passen els dos mesos sense alternativa ni pagament, l’Administració queda subrogada automàticament com a deutora, no hi ha llançament i el contracte continua fins al final mentre duri la vulnerabilitat.
• Aquesta enervació extraordinària és independent de l’ordinària i és possible encara que el propietari hagués fet el requeriment previ de pagament.
• S’aplica també als processos en curs en què encara no s’hagi practicat el llançament.

Execucions hipotecàries i venda d’hipoteques

• La demanda d’execució ha d’indicar si l’immoble és l’habitatge habitual del deutor i si l’executant és gran tenidor; si diu que no ho és, ha d’aportar certificació del Registre.
• Si el banc cedeix el préstec, el deutor pot oposar al nou titular les mateixes defenses, es mantenen els codis de bones pràctiques als quals estigués adherida l’entitat i s’informa els titulars i avaladors.
• Es prohibeix cedir préstecs hipotecaris vençuts de deutors acollits al Codi de Bones Pràctiques del Reial decret llei 6/2012. Si el deutor acredita en sis mesos que compleix els requisits, el cedent ha de recomprar el préstec i oferir-li les mesures.

10Impostos: el que canvia a la teva butxaca

Si llogues un habitatge: noves reduccions a l’IRPF

S’apliquen als contractes que se signin des de l’1 de desembre de 2026. Els anteriors conserven les reduccions que ja tenien. En els dos primers blocs, el propietari no pot ser gran tenidor.

Si encaixes en diverses, s’aplica la més alta. Només valen per a rendiments declarats abans que Hisenda iniciï una comprovació, i no s’apliquen als contractes que incompleixin els topalls de renda de les zones tensionades.

Si ets llogater: deducció del 10 % Nou

• Deducció estatal del 10 % del que paguis pel lloguer del teu habitatge habitual.
• Per a contribuents amb base imposable inferior a 33.007,20 € l’any.
• Base màxima d’11.630 € anuals (fins a 1.163 € de deducció) si la teva base imposable no passa de 23.007,20 €; a partir d’aquí es redueix progressivament fins a desaparèixer.
• Requisit: que, durant almenys la meitat de l’any, ni tu ni ningú de la teva unitat familiar tingueu un altre habitatge a menys de 50 quilòmetres del llogat.

Segones residències i habitatges buits: més renda imputada des del 2027

Per al 2026 es manté el percentatge de l’1,1 % als municipis amb valors cadastrals revisats des del 2012. A partir de l’1 de gener de 2027, la renda que Hisenda t’imputa pels immobles que no són el teu habitatge habitual ni estan llogats es calcula amb una escala progressiva sobre la suma dels seus valors cadastrals:

Si llogues a un familiar (des del 2027)

Quan el llogater sigui el teu cònjuge o un parent fins al tercer grau, el rendiment net no podrà ser inferior al que resulti d’aplicar al valor cadastral el teu percentatge mitjà efectiu d’imputació.

Si vens un habitatge buit a una entitat pública

• Fins al 31 de desembre de 2027, el guany per vendre un habitatge a un ens públic o empresa pública d’habitatge social i assequible pot quedar exempt.
• Exempció del 100 % si el preu no supera els 200.000 €; decreix de manera proporcional fins a desaparèixer als 800.000 €.
• Requisit ineludible: que l’habitatge hagi estat desocupat, de manera continuada i sense causa justificada, durant els dos anys anteriors a la venda.
• La part no exempta també pot quedar-ho si es reinverteix, en sis mesos, en el nou Compte Financia Europa Reinversió i es manté cinc anys.

Altres ajustos de l’IRPF

• Habitatge habitual en vendre: a l’efecte de les exempcions, val el que ho va ser fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la venda. Per a més grans de 65 anys o persones dependents, fins que es van traslladar a una residència o al domicili d’un familiar.
• Ajuts que no tributen: s’hi afegeixen els de rehabilitació, accessibilitat i renovació urbana i rural del Pla estatal d’habitatge 2026-2030.

IVA: canvis des de l’1 de desembre de 2026

• Lloguers curts. Els lloguers d’habitatges moblats de fins a 30 nits per a un mateix llogater deixen d’estar exempts i tributen al 10 %, igual que els que inclouen serveis propis d’un hotel. Excepció: si es lloga a l’habitatge on resideix l’arrendador, continua exempt.
• Obres de renovació i reparació al 10 %, també en habitatges destinats al lloguer com a habitatge habitual, sigui qui sigui l’arrendador, i per a comunitats de propietaris. Condicions: pagament per mitjans bancaris, que l’habitatge tingui almenys dos anys i que els materials no passin del 40 % de l’import.
• Tipus del 4 % per als habitatges protegits de règim especial, promoció pública o qualificació permanent que lliurin els promotors, i per als que comprin les entitats d’arrendament d’habitatges amb règim fiscal especial.

IBI: recàrrecs a habitatges buits i turístics

Són recàrrecs que cada ajuntament decideix si aplica, mitjançant ordenança, a partir del proper exercici.

No compta com a buit l’habitatge desocupat per trasllat laboral o de formació, dependència, salut o emergència social; la segona residència amb un màxim de quatre anys sense ocupar; el que està en obres; el que és objecte d’un litigi; ni el que s’ofereix a preu de mercat en venda (un any com a màxim) o en lloguer (sis mesos). L’ajuntament ha de donar audiència al propietari i acreditar-ne els indicis, com el padró o els consums.

Plusvàlua municipal: nous coeficients

Des de l’1 de desembre de 2026, aquests són els coeficients màxims del mètode objectiu, segons els anys que hagis tingut l’immoble. Com més alta és la barra, més base imposable.

Anys de propietat (eix horitzontal) i coeficient màxim aplicable sobre el valor cadastral del sòl.

Com es calcula l’impost i quan no es paga ho expliquem a la nostra guia d’impostos en comprar o vendre un habitatge.

SOCIMI

El gravamen sobre els beneficis no distribuïts puja del 15 % al 25 % quan procedeixen del lloguer d’habitatges o de qualsevol cessió d’immobles residencials, inclosa la turística. Es redueix a la meitat si més del 80 % del seu parc en lloguer és assequible, i desapareix si a més reinverteixen aquests beneficis, en tres anys, en habitatge assequible. Aquest 80 % serà un 60 % el 2026 i un 70 % el 2027.

11Comprar el primer habitatge: Línia TU CASA

La contrapartida és permanent. L’habitatge s’ha de destinar a habitatge habitual i queda subjecte per sempre a un preu màxim de venda: en les transmissions posteriors no podrà superar el preu de compra actualitzat amb l’IPC (més, si escau, determinades millores). Si es lloga, la renda haurà d’estar per sota de l’índex de referència. La limitació constarà a l’escriptura i al Registre.

12Més habitatge assequible: el que fa l’Estat

13La sorpresa: un compte d’estalvi amb avantatges fiscals

El decret aprofita per crear un producte que té poc a veure amb l’habitatge: el Compte d’Estalvi i Inversió Financia Europa.

14El calendari: què comença quan

1. 7 d’octubre de 2026Publicació al BOE.
2. 8 d’octubre de 2026Entrada en vigor: reforma de la LAU, pròrroga extraordinària, topall del 2 %, desnonaments, deducció del llogater.
3. En 30 diesEl Congrés l’ha de convalidar o derogar.
4. 1 de desembre de 2026IVA del 10 % en els lloguers de fins a 30 nits, canvis en l’IVA d’obres i habitatge protegit, nous coeficients de plusvàlua i noves reduccions de l’IRPF per als contractes que se signin des d’aquell dia.
5. 1 de gener de 2027Nova escala d’imputació de rendes, regla del lloguer a familiars i primer exercici en què els ajuntaments poden aplicar els recàrrecs de l’IBI.
6. 31 de desembre de 2027S’acaba el topall extraordinari del 2 % i l’exempció per vendre a una entitat pública.
7. 31 de desembre de 2028Data de referència de la pròrroga extraordinària de dos anys.
8. 31 de desembre de 2030S’acaben els límits a les compres per sota de mercat i la suspensió de desnonaments.

15Què fer ara

16Cert o fals?

Cinc afirmacions que ja circulen. Pensa la resposta i prem per comprovar-la.

17Preguntes freqüents

Font: Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre (BOE-A-2026-20823). Aquesta guia és informativa, resumeix el text publicat al BOE i no substitueix l’assessorament professional. El decret està pendent de convalidació i diverses mesures depenen de desplegaments posteriors.