Actualitzat l’octubre de 2026.
Novetat: el Reial decret llei 29/2026, vigent des del 8 d’octubre de 2026 i pendent de convalidació al Congrés, fixa nous coeficients màxims per a la plusvàlua municipal a partir de l’1 de desembre i porta canvis en l’IRPF i en l’IVA de l’habitatge. Ho expliquem a la nostra guia del Reial decret llei 29/2026. En una compravenda d’habitatge els impostos es reparteixen de manera força clara: qui compra paga per adquirir i qui ven paga pel que ha guanyat. El que canvia —i molt— són els tipus, els terminis i les excepcions. Aquesta guia recull el que s’aplica avui a Catalunya, que és on treballem, amb les novetats dels dos últims anys.
Resum ràpid: qui paga què
- Comprador, habitatge de segona mà: impost de transmissions patrimonials (ITP), del 10 % en la majoria de les compres.
- Comprador, habitatge nou: 10 % d’IVA més 1,5 % d’actes jurídics documentats (AJD).
- Comprador, en tots dos casos: notaria, registre i gestoria.
- Venedor: plusvàlua municipal i IRPF pel guany obtingut.
- IBI de l’any de la venda: correspon a qui sigui propietari l’1 de gener, encara que es pot repartir.
Si compres
Habitatge de segona mà: l’ITP
L’ITP el cobra la Generalitat. Des del 27 de juny de 2025 ja no és un tipus únic, sinó una escala per trams:
- Fins a 600.000 €: 10 %.
- De 600.000 a 900.000 €: 11 %.
- De 900.000 a 1.500.000 €: 12 %.
- A partir de 1.500.000 €: 13 %.
Cada tram tributa al seu tipus. En una compra de 700.000 €, per exemple, els primers 600.000 paguen el 10 % i els 100.000 restants, l’11 %. Hi ha dos tipus especials que convé conèixer:
- Tipus reduït del 5 % per a l’habitatge habitual de joves de fins a 35 anys, famílies nombroses o monoparentals, persones amb discapacitat i víctimes de violència masclista, sempre que es compleixin els requisits de renda que fixa la norma.
- Tipus del 20 % quan qui compra és un gran tenidor o s’adquireix un edifici sencer d’habitatges, amb algunes excepcions.
Dos detalls pràctics. El primer: l’impost no es calcula sempre sobre el preu. Si el valor de referència del Cadastre és més alt que el que pagues, es tributa per aquest valor; es pot consultar gratis a la seu electrònica del Cadastre i convé fer-ho abans de signar les arres. El segon: el termini per presentar i pagar l’impost (model 600) és d’ un mes des de l’escriptura, i sense aquest justificant el Registre de la Propietat no inscriu la compra. El més habitual és que ho tramiti la gestoria el mateix dia de la signatura.
Habitatge nou: IVA i AJD
Quan compres a un promotor un habitatge que es lliura per primera vegada, no hi ha ITP. Es paga:
- IVA del 10 % sobre el preu (el 4 % en determinats habitatges de protecció oficial). Les places d’aparcament —fins a dues— i els trasters que es compren juntament amb l’habitatge també tributen al 10 %; els locals, al 21 %.
- AJD de l’1,5 % a Catalunya, per l’escriptura.
Si finances la compra, l’impost de l’escriptura d’hipoteca el paga el banc des del novembre de 2018.
Les altres despeses de la compra
A més dels impostos, el comprador assumeix la notaria i el Registre de la Propietat (tots dos amb aranzel regulat, que depèn del preu), la gestoria i, si hi ha hipoteca, la taxació. Com a orientació, en un habitatge de segona mà convé reservar entre un 11 % i un 12 % del preu per a impostos i despeses.
Si vens
Plusvàlua municipal
El nom complet és impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana. El cobra l’ajuntament i grava el que ha pujat el valor del sòl mentre n’has estat propietari. Des de la reforma de novembre de 2021 hi ha dues maneres de calcular-lo i s’aplica la que et resulti més favorable:
- Mètode objectiu: el valor cadastral del sòl (figura al rebut de l’IBI) multiplicat per un coeficient que depèn dels anys que hagis tingut l’habitatge.
- Mètode real: la diferència entre el preu de venda i el de compra, en la proporció que el sòl representa en el valor cadastral.
Sobre aquesta base, cada ajuntament aplica el seu tipus, amb un màxim legal del 30 %. Tres coses que convé saber:
- Si vens per menys del que et va costar, no es paga. Cal acreditar-ho amb les dues escriptures.
- El termini és de 30 dies hàbils des de la venda.
- El paga el venedor. Es pot pactar que l’assumeixi el comprador, però davant l’ajuntament l’obligat continua sent qui ven. L’excepció: si el venedor no resideix a Espanya, l’ajuntament l’exigeix al comprador.
IRPF: el guany de la venda
Hisenda grava la diferència entre el que obtens en vendre i el que et va costar l’habitatge. I les despeses compten:
- Valor de venda: el preu, menys les despeses i els impostos de l’operació que hagis pagat tu (la plusvàlua municipal o els honoraris de la immobiliària, per exemple).
- Valor de compra: el que vas pagar en el seu moment, més els impostos i les despeses d’aquella compra i les obres de millora que puguis justificar amb factura.
El guany es declara a la renda de l’any següent i tributa per trams: 19 % els primers 6.000 €, 21 % fins a 50.000 €, 23 % fins a 200.000 €, 27 % fins a 300.000 € i 30 % a partir d’aquí. No sempre es paga. Els casos més habituals en què el guany queda exempt:
- Reinversió en habitatge habitual. Si vens el teu habitatge habitual i destines els diners a comprar un altre habitatge habitual en un termini de dos anys, el guany no tributa. Si només en reinverteixes una part, l’exempció és proporcional.
- Més grans de 65 anys. La venda de l’habitatge habitual està exempta, sense necessitat de reinvertir. Si es ven un altre immoble, també pot quedar exempt el guany quan l’import es destina a una renda vitalícia en un termini de sis mesos, amb un màxim de 240.000 €.
Si l’habitatge es va comprar abans del 1995, s’hi pot aplicar a més una reducció sobre part del guany. I si vens amb pèrdua, no pagues IRPF i la pots compensar amb altres guanys patrimonials durant els quatre anys següents. Un cas que veiem sovint a Altafulla: el propietari no resident a Espanya. Tributa a un tipus fix —el 19 % si viu en un altre país de la Unió Europea— i el comprador està obligat a retenir el 3 % del preu i ingressar-lo a Hisenda a compte d’aquest impost.
IBI i documentació
El rebut de l’IBI correspon a qui sigui propietari l’1 de gener. Tot i així, tret que es pacti una altra cosa, el Tribunal Suprem admet que el venedor reclami al comprador la part proporcional als mesos que queden d’any. El més assenyat és deixar-ho escrit al contracte d’arres. Qui ven ha d’arribar a la notaria amb la casa «en regla»: hipoteca cancel·lada o en condicions de cancel·lar-se, certificat d’estar al corrent amb la comunitat de propietaris, cèdula d’habitabilitat, certificat d’eficiència energètica i, a Catalunya des del 3 d’octubre de 2026, el nou certificat de presència o absència d’amiant.
Un exemple amb números
Suposem un habitatge de segona mà que es ven per 240.000 €. El venedor el va comprar fa anys per 180.000 € i va pagar llavors 16.000 € entre impostos i despeses.
- El comprador paga 24.000 € d’ITP (el 10 %), més notaria, registre i gestoria.
- El venedor paga la plusvàlua municipal que resulti al seu ajuntament; posem 2.500 €. Per a l’IRPF, el seu guany és de 41.500 €: 237.500 € de valor de venda (240.000 menys la plusvàlua) davant de 196.000 € de valor de compra (180.000 més 16.000). La quota seria de 8.595 €: 1.140 € pels primers 6.000 i 7.455 € pels 35.500 restants.
Si aquell habitatge era la seva residència habitual i ho reinverteix tot en un altre, o si té més de 65 anys, l’IRPF es queda en zero.
Preguntes freqüents
Qui paga la plusvàlua municipal, el comprador o el venedor?
El venedor. Les parts poden pactar una altra cosa al contracte, però l’ajuntament sempre es dirigirà a qui ven, tret que no resideixi a Espanya.
I si venc per menys del que vaig comprar?
No hi ha plusvàlua municipal, sempre que ho acreditis, ni IRPF. A més, la pèrdua es pot compensar amb altres guanys patrimonials en els quatre anys següents.
Puc escripturar per sota del valor de referència del Cadastre?
Pots vendre pel preu que acordis, però el comprador pagarà l’ITP sobre el valor de referència si és superior. Si aquest valor no s’ajusta a la realitat de l’habitatge, es pot discutir després, aportant proves, mitjançant una sol·licitud de rectificació.
He heretat l’habitatge i ara el venc. Pago IRPF?
Només pel que hagi pujat des de l’herència. El teu valor de compra és el que es va declarar a l’impost de successions, més les despeses i els impostos que vas pagar en heretar.
Quan es paga cada impost?
L’ITP, en el mes següent a l’escriptura. La plusvàlua municipal, en 30 dies hàbils. L’IRPF, a la declaració de la renda de l’any següent a la venda.
Fem els números amb tu abans de decidir
Abans de posar un habitatge a la venda calculem amb el propietari el que li quedarà net: plusvàlua municipal, IRPF i despeses. I a qui compra li diem quant haurà d’aportar a més del preu. Si estàs pensant a vendre, comença per una valoració gratuïta; si busques casa, aquí tens els habitatges en venda a Altafulla i Barcelona. També ens pots trucar al 609 887 249 o escriure’ns des de la pàgina de contacte.
Aquesta guia és informativa i recull la normativa vigent a Catalunya l’octubre de 2026. Cada operació té les seves particularitats: abans de signar, confirma el teu cas amb el teu assessor o consulta’ns.