La junta de propietaris a Catalunya es regeix pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (arts. 553-19 a 553-31), no per la Llei de propietat horitzontal estatal. El que més sorprèn: no cal quòrum. La junta és vàlida hi vagi qui hi vagi, i gairebé tot s’aprova per majoria simple dels qui voten. T’expliquem com es convoca, quina majoria necessita cada acord i quins terminis tens per oposar-t’hi o impugnar-lo.
En 60 segons
- Llei aplicable: Codi civil de Catalunya, llibre cinquè. Les majories de la LPH estatal aquí no serveixen.
- Quòrum: no n’hi ha. La junta es constitueix vàlidament sigui quin sigui el nombre d’assistents (art. 553-23).
- Convocatòria: la fa la presidència, amb 8 dies naturals d’antelació i ordre del dia (art. 553-21).
- Majoria general: majoria simple dels propietaris que voten, que a més representi la majoria simple de les seves quotes (art. 553-25).
- Majories reforçades: 4/5 per modificar els estatuts o fer obres que afectin l’estructura; unanimitat per canviar quotes, entre d’altres (art. 553-26).
- Terminis: acta enviada en 10 dies; un mes perquè els absents s’oposin; tres mesos o un any per impugnar (arts. 553-27 i 553-31).
01Quina llei regula la junta de propietaris a Catalunya?
Si el teu edifici és a Altafulla, Tarragona, Barcelona o qualsevol altre municipi català, la comunitat es regeix pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (Llei 5/2006, reformada a fons per la Llei 5/2015). Moltes guies d’internet citen l’article 17 de la Llei de propietat horitzontal estatal: a Catalunya aquestes majories no s’apliquen.
Artículo 553-19.1 CCCat (versió castellana del BOE). «La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.»
Entre les seves competències mínimes (art. 553-19.2) hi ha nomenar i cessar els càrrecs, aprovar pressupostos i comptes, aprovar reparacions no pressupostades, obres extraordinàries i de millora i les derrames per pagar-les, modificar el títol de constitució i els estatuts, i fixar els criteris de les quotes.
Hem comprovat al BOE la darrera versió de cada article: els arts. 553-19 a 553-24, 553-27 i 553-31 tenen la redacció de la Llei 5/2015; el 553-25 es va modificar per última vegada el març de 2023 i el 553-26 el desembre de 2021. Cap no ha canviat amb el Reial decret llei 29/2026 ni amb les lleis del 2026.
02Junta ordinària i junta extraordinària
Artículo 553-20 CCCat (versió castellana del BOE). «1. La junta de propietarios debe reunirse, de forma ordinaria, una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y para elegir a las personas que deben ejercer los cargos. 2. La junta de propietarios debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente y cuando lo solicite, como mínimo, una cuarta parte de los propietarios o los que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.»
Ordinària
Un cop l’any: comptes, pressupost i elecció de càrrecs.
Extraordinària
Quan ho decideix el president o ho demana com a mínim una quarta part dels propietaris o de les quotes.
Universal
Sense convocatòria, si hi assisteixen tots i aproven per unanimitat fer-la i el seu ordre del dia (art. 553-20.4).
03Com es convoca la junta: terminis i contingut
Artículo 553-21.2 CCCat (versió castellana del BOE). «Las convocatorias, citaciones y notificaciones, salvo que los estatutos establezcan expresamente otra cosa, deben enviarse, con una antelación mínima de ocho días naturales, a la dirección comunicada por el propietario a la secretaría. El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido. Si el propietario no ha comunicado dirección alguna, deben enviarse al elemento privativo del que es titular. Además, el anuncio de la convocatoria debe publicarse con la misma antelación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado a tal efecto. […]»
- Qui convoca: la presidència. Si el càrrec és vacant o el president no actua, la vicepresidència i, si no, els propietaris que promouen la reunió (art. 553-21.1).
- Antelació: 8 dies naturals, llevat que els estatuts diguin una altra cosa. En juntes extraordinàries per assumptes urgents n’hi ha prou que els propietaris hagin pogut conèixer la convocatòria abans de la reunió (art. 553-21.3).
- Com: a l’adreça que cada propietari hagi donat a la secretaria, per correu postal o electrònic, i a més al tauler d’anuncis.
- Què ha d’incloure (art. 553-21.4): l’ordre del dia (amb els punts que qualsevol propietari hagi demanat per escrit abans de la convocatòria), dia, lloc i hora, l’advertiment sobre com es compta el vot dels absents i la llista de propietaris amb deutes, que tenen veu però no vot.
- Documentació: s’envia amb la convocatòria o s’indica on es pot consultar. Si hi ha administrador professional, l’ha de tenir a disposició des que s’envia la convocatòria (art. 553-21.5).
Només es poden adoptar acords sobre els assumptes inclosos a l’ordre del dia (art. 553-25.1). Els «precs i preguntes» serveixen per parlar, no per aprovar.
04Quants propietaris hi han d’assistir? El quòrum a Catalunya
Artículo 553-23.1 CCCat (versió castellana del BOE). «La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.»
Si no hi assisteixen el president ni el vicepresident, els assistents trien qui la presideix; i si falta el secretari, també se’n designa un dels presents (art. 553-23.2 i 3).
Artículo 553-22.1 CCCat (versió castellana del BOE). «El derecho de asistencia a la junta corresponde a los propietarios, los cuales asisten personalmente o por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito. Los estatutos pueden establecer, o la junta de propietarios puede acordar, que pueda asistirse por videoconferencia o por otros medios telemáticos de comunicación sincrónica similares.»
Si un pis té diversos propietaris, en designen un per assistir-hi. En l’usdefruit, l’usufructuari representa el nu propietari llevat que aquest digui el contrari, però per a acords sobre el títol, els estatuts o obres extraordinàries o de millora la representació ha de ser expressa (art. 553-22.3 i 4).
05Qui pot votar: morosos, delegacions i abstencions
Artículo 553-24.1 CCCat (versió castellana del BOE). «Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad cuando la junta se reúne. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han consignado judicial o notarialmente su importe o que las han impugnado judicialmente.»
| Situació | Què diu la llei | Article |
|---|---|---|
| Propietari amb deutes | Veu, però no vot | 553-24.1 i 553-21.4.d |
| Delegar el vot en un altre propietari | Per escrit, amb nom, per a una reunió concreta i rebut abans de començar | 553-24.2.c |
| Abstencions | Se sumen a la majoria aconseguida | 553-24.3 |
| Pis amb diversos propietaris | Un únic vot indivisible | 553-25.3 |
Artículo 553-24.3 CCCat (versió castellana del BOE). «El voto de las personas que se abstengan y el voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común se computan en el mismo sentido que el de la mayoría conseguida.»
06Majories a la comunitat de propietaris: què necessita cada acord
Majoria simple (regla general)
Artículo 553-25.2 CCCat (versió castellana del BOE). «Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que tiene que representar, al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que hacen referencia a: […]»
Artículo 553-25.3 CCCat, darrer incís (versió castellana del BOE). «La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.»
És a dir: només es compten els qui voten (en persona, per representació o per delegació), i cal guanyar alhora en nombre de propietaris i en quotes. Per majoria simple s’aproven, entre d’altres (art. 553-25.2):
- Suprimir barreres arquitectòniques o instal·lar un ascensor, encara que afecti l’estructura o la façana.
- Les innovacions exigibles per habitabilitat, accessibilitat, seguretat o eficiència energètica o hídrica.
- Infraestructures de mobilitat, banda ampla, comptadors individuals o punts de recàrrega de vehicles elèctrics.
- Obres d’eficiència energètica i renovables en elements comuns, i participar en comunitats energètiques.
- Els préstecs per finançar aquestes obres, el reglament de règim interior i sotmetre’s a mediació.
- I qualsevol acord que no tingui fixada una altra majoria (comptes, pressupost, càrrecs, reparacions…).
Quatre cinquenes parts
Artículo 553-26.2 CCCat (versió castellana del BOE). «Es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho al voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario. b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o configuración exterior, salvo los supuestos regulados en las letras b), d) y e) del artículo 553-25.2, así como los relativos a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas. […]»
També requereixen 4/5: desafectar un element comú; constituir, vendre, gravar o dividir un element privatiu de benefici comú (per exemple, l’antic habitatge del conserge); quotes especials per ús desproporcionat; llogar o cedir elements comuns més de quinze anys, i préstecs de més de quinze anys.
Unanimitat
Segons l’art. 553-26.1, cal el vot favorable de tots els propietaris amb dret a vot per: modificar les quotes de participació, desvincular un annex, donar l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses o cobertes a un o diversos pisos, cedir gratuïtament l’ús d’elements comuns, constituir un dret de sobreedificació, subedificació o edificació sobre l’immoble, extingir la propietat horitzontal, integrar-se en una propietat horitzontal complexa i sotmetre’s a arbitratge.
| Acord | Majoria | Article |
|---|---|---|
| Comptes, pressupost, càrrecs, reparacions | Simple | 553-25.2.j |
| Ascensor o supressió de barreres | Simple | 553-25.2.a |
| Punts de recàrrega, comptadors, banda ampla | Simple | 553-25.2.c |
| Reglament de règim interior | Simple | 553-25.2.h |
| Modificar estatuts o títol | 4/5 | 553-26.2.a |
| Obres que afectin l’estructura o la façana (no exigibles) | 4/5 | 553-26.2.b |
| Construir una piscina | 4/5 | 553-26.2.b |
| Modificar quotes de participació | Unanimitat | 553-26.1.a |
| Ús exclusiu d’una terrassa o coberta comuna | Unanimitat | 553-26.1.c |
Els acords de «formació successiva»
Per a 4/5 i unanimitat, els absents també compten. Si calen 4/5, l’acord queda adoptat quan vota a favor la majoria simple dels propietaris i quotes que voten i, en el mes següent a la notificació, s’arriba a la majoria qualificada comptant com a vot favorable els absents que no s’hi hagin oposat per escrit (art. 553-26.3.b). Si cal unanimitat, han de votar a favor tots els qui participen i cap altre propietari no s’hi ha d’oposar en aquest mes (art. 553-26.3.a). Per això la convocatòria ha d’advertir de com es compta el vot dels absents.
07L’acta de la junta: terminis i contingut
Artículo 553-27.1 y 4 CCCat (versió castellana del BOE). «1. El secretario debe redactar el acta, que debe autorizarse, con las firmas del secretario y del presidente, en el plazo de cinco días a contar desde el día después de la reunión. […] 4. El acta debe enviarse a todos los propietarios en el plazo de diez días a contar desde el día después de la reunión de la junta de propietarios a la dirección comunicada por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo. […]»
L’acta s’ha de redactar com a mínim en català (art. 553-27.2). I si ho demana per escrit, com a mínim cinc dies abans, una quarta part dels propietaris o de les quotes, el president ha de demanar a un notari que n’aixequi acta (art. 553-27.3).
08Si no hi estàs d’acord: oposar-te o impugnar
Artículo 553-25.6 CCCat (versió castellana del BOE). «A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación se pueden oponer al acuerdo por medio de un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.»
Artículo 553-31.4 CCCat (versió castellana del BOE). «La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.»
| Motiu d’impugnació (art. 553-31.1) | Termini |
|---|---|
| Acord contrari a la llei, al títol o als estatuts, o abús de dret | 1 any |
| Contrari als interessos de la comunitat o greument perjudicial per a un propietari | 3 mesos |
Poden impugnar els qui van votar en contra, els absents que s’hi van oposar i els qui van ser privats il·legítimament del vot, sempre que estiguin al corrent de pagament dels deutes vençuts o n’hagin consignat l’import (art. 553-31.2 i 3). Abans d’anar al jutjat, parla amb el teu administrador de finques: molts conflictes es resolen repetint una votació ben convocada o amb mediació, que la junta pot acordar per majoria simple.
09Llista de control abans de la junta
Si ets president
Si ets propietari
Si llogues el teu habitatge, qui vota és el propietari, no el llogater. Tens més detalls a les nostres guies per llogar el teu pis a Catalunya pas a pas i sobre la fiança del lloguer a Catalunya. Si busques llogater, mira com gestionem el lloguer a Altafulla tot l’any; i si penses vendre, demana una valoració gratuïta del teu immoble i comprova abans a les actes si hi ha derrames aprovades.
10Mites sobre la junta de propietaris
«A Catalunya s’aplica la Llei de propietat horitzontal»
FalsS’aplica el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, amb majories i terminis propis.
«Si no hi ha quòrum, cal anar a segona convocatòria»
FalsLa junta es constitueix vàlidament sigui quin sigui el nombre d’assistents (art. 553-23.1).
«Es pot aprovar alguna cosa a precs i preguntes»
FalsNomés s’adopten acords sobre assumptes de l’ordre del dia (art. 553-25.1).
«Per posar un ascensor cal unanimitat»
FalsN’hi ha prou amb la majoria simple de propietaris i quotes que voten, encara que afecti l’estructura (art. 553-25.2.a).
«Si dec quotes, puc votar igualment»
FalsNomés si has consignat judicialment o notarialment el deute o l’has impugnat judicialment (art. 553-24.1).
«Si no vaig anar a la junta, m’hi puc oposar després»
CertPer escrit fefaent a la secretaria, en el termini d’un mes des de la notificació (arts. 553-25.6 i 553-26.3).
Com llogar el teu pis a Catalunya · Fiança del lloguer a Catalunya · Reial decret llei 29/2026: què canvia
La teva comunitat necessita un administrador de finques?
A Fincas Bonet preparem les convocatòries, aixequem les actes i portem els comptes de comunitats a Altafulla, Tarragona i Barcelona. L’assessorament inicial és gratuït.
Fonts: Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya (BOE-A-2006-11130), text consolidat, arts. 553-19 a 553-27 i 553-31, consultat a l’API de legislació consolidada del BOE el 26 d’octubre de 2026. Escrit per Alejandro Bonet Macías, administrador de finques col·legiat (CAFBL núm. C0006876) i agent immobiliari (AICAT núm. 13950).