La cèdula d’habitabilitat a Catalunya és el document oficial que acredita que un habitatge compleix les condicions mínimes per viure-hi. És obligatòria per ocupar-lo, per vendre’l, per llogar-lo i per donar d’alta la llum, l’aigua o el gas. I caduca: dura 25 anys en obra nova i 15 anys en les de segona ocupació. Aquí tens què és, quan te la demanen, quant dura i com es renova, amb el text de la llei al davant.
En 60 segons
- Què és: l’acte administratiu que acredita que l’habitatge és apte per a residència (Llei 18/2007 i Decret 141/2012).
- Quan és obligatòria: per ocupar l’habitatge, per vendre’l, llogar-lo o cedir-lo, i per contractar subministraments.
- Vigència: 25 anys la de primera ocupació (obra nova); 15 anys la de segona ocupació i la de primera ocupació de rehabilitació.
- Com es renova: un tècnic competent signa un certificat d’habitabilitat i es demana la cèdula, preferentment per via telemàtica.
- Termini: l’Administració té 30 dies hàbils per resoldre; si no respon, s’entén concedida.
- Venda sense cèdula: només en casos taxats (rehabilitació o enderroc, ús diferent d’habitatge, lliurament posterior davant notari).
01Què és la cèdula d’habitabilitat a Catalunya
És el document que demostra que un pis o una casa compleix les condicions mínimes de qualitat per viure-hi: superfície, estances, il·luminació, ventilació, instal·lacions. La defineix la Llei del dret a l’habitatge de Catalunya:
Artículo 26.1 de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda (versió castellana del BOE). «La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.»
El desplegament és al Decret 141/2012 de la Generalitat, que regula les condicions mínimes d’habitabilitat i la mateixa cèdula. Segons el decret, la cèdula ha d’indicar com a mínim l’adreça de l’habitatge, la superfície útil de l’habitatge i de les habitacions, les estances que el componen, el llindar màxim d’ocupació i el tècnic que certifica l’habitabilitat (art. 12).
La cèdula acredita que l’habitatge és habitable, no que sigui legal urbanísticament. Si en tramitar-la es detecta que l’ús com a habitatge pot no ajustar-se al planejament, es fa constar a la cèdula i el notari ho ha d’advertir al comprador (art. 26.5 bis de la Llei 18/2007).
02Tipus de cèdula: primera ocupació, segona ocupació i rehabilitació
Article 8.2 del Decret 141/2012 (DOGC). «La cèdula s’anomena de primera ocupació quan es refereix a habitatges de nova construcció; de segona ocupació si es refereix a habitatges preexistents i de primera ocupació de rehabilitació quan s’atorga per a aquells habitatges que són el resultat d’una intervenció o procés de rehabilitació o gran rehabilitació.»
Primera ocupació
Habitatges d’obra nova. Es demana abans d’ocupar-los per primera vegada.
Segona ocupació
Habitatges que ja existien. És la que es renova quan caduca o la que es demana per vendre o llogar un pis usat.
Primera ocupació de rehabilitació
Habitatges resultants d’una rehabilitació o gran rehabilitació.
En els habitatges de protecció oficial, la qualificació definitiva substitueix la cèdula de primera ocupació durant 25 anys; després, per vendre’ls o llogar-los, ja cal cèdula (art. 9.3 del decret).
03Quan és obligatòria la cèdula d’habitabilitat?
Artículo 26.2 y 26.3 de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a. 3. La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. […]»
| Situació | Cal cèdula vigent? | Base legal |
|---|---|---|
| Ocupar un habitatge nou | Sí, abans d’entrar-hi | Llei 18/2007, art. 26.1; Decret 141/2012, art. 9.2 |
| Vendre un habitatge | Sí (llevat d’exoneració) | Llei 18/2007, arts. 26.2 i 132.a |
| Llogar o cedir l’ús | Sí | Llei 18/2007, arts. 26.2, 61 i 62.2 |
| Contractar llum, aigua, gas o telecomunicacions | Sí | Llei 18/2007, art. 26.3; Decret 141/2012, art. 11 |
El decret ho concreta per a venedors i arrendadors: l’habitatge ha de tenir la cèdula en el moment de la venda, el lloguer o la cessió d’ús (art. 9.2).
04Quant dura la cèdula d’habitabilitat
Article 9.1 del Decret 141/2012 (DOGC). «Tots els habitatges han de disposar de cèdula d’habitabilitat, de conformitat amb aquest Decret. Aquesta cèdula té una vigència de 25 anys per als habitatges de nova construcció i de 15 anys per a les cèdules de segones ocupacions i de primera ocupació de rehabilitació.»
Molta gent descobreix que la cèdula ha caducat quan ja té comprador o llogater. Mira-la abans de posar el pis en venda o en lloguer: renovar-la requereix visita tècnica i tramitació.
A més, la cèdula es pot revocar si l’habitatge perd les condicions mínimes d’habitabilitat (art. 26.6 de la Llei 18/2007 i art. 18 del decret).
05Com es demana o es renova la cèdula de segona ocupació
- Encarrega el certificat d’habitabilitat a un tècnic competent, que visita l’habitatge i certifica que compleix les condicions del decret.
- Presenta la sol·licitud per via telemàtica o, si no és possible, amb l’imprès normalitzat, juntament amb el certificat.
- Espera la resolució: l’Administració té 30 dies hàbils des que rep la documentació completa.
- Guarda la cèdula i lliura-la (o la seva referència) al comprador o al llogater.
Articles 15.1, 15.3 i 16 del Decret 141/2012 (DOGC). «15.1 La cèdula d’habitabilitat per a segona i posteriors ocupacions se sol·licita per via telemàtica o, si no pot ser, mitjançant l’imprès normalitzat. […] 15.3 Per sol·licitar la cèdula s’ha de presentar un certificat d’habitabilitat, subscrit per un tècnic o tècnica competent, en el qual cal expressar que l’habitatge té les condicions d’habitabilitat exigides per aquest Decret. […] 16.1 El termini per notificar l’atorgament o la denegació de la cèdula d’habitabilitat és de 30 dies hàbils des de la data de recepció en el Registre de la sol·licitud amb la documentació completa. 16.2 Si en el termini fixat a l’apartat anterior no s’ha notificat resolució expressa, les persones interessades poden entendre estimada la sol·licitud d’obtenció de la cèdula d’habitabilitat per silenci administratiu positiu […]»
L’atorga l’Agència de l’Habitatge de Catalunya o, si la Generalitat els ha delegat la competència, els ajuntaments que l’hagin acceptada (art. 13 del decret). Si el teu habitatge es va construir després del 1984 i mai no va tenir cèdula de primera ocupació, el tècnic ha d’aportar un certificat d’idoneïtat que acrediti les condicions vigents quan es va acabar l’obra i la solidesa i seguretat actuals (art. 15.4).
Si administres o vens amb nosaltres, coordinem la visita del tècnic i la tramitació. Pregunta’ns pel teu cas.
06Es pot vendre un pis sense cèdula d’habitabilitat?
Per regla general, no: el notari l’ha d’exigir. Però en habitatges que no són de nova construcció la llei permet que el comprador exoneri el venedor en casos concrets:
Artículo 132.a) de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «La vivienda debe disponer de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva. Estos documentos deben entregarse a los adquirientes o usuarios. En el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirientes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes en los siguientes supuestos: Primero.–Cuando la vivienda usada o preexistente deba ser objeto de rehabilitación o de derribo. En el supuesto de rehabilitación, la exoneración comporta la obligación de presentar al fedatario público autorizante un informe emitido por un técnico competente en que se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad una vez ejecutadas las obras de rehabilitación necesarias para cumplir la normativa técnica de habitabilidad. Segundo.–Cuando el destino del inmueble o entidad objeto de transmisión no sea el del uso como vivienda, si el transmitente y el adquirente lo reconocen de forma expresa. Tercero.–Cuando se cumpla cualquier otro supuesto de exoneración que se determine por reglamento.»
El Decret 141/2012 (art. 10) hi afegeix un tercer supòsit: quan, per causes excepcionals i motivades, comprador i venedor acorden davant notari lliurar la cèdula després de la signatura, sempre que presentin la sol·licitud de cèdula ja registrada i el certificat d’habitabilitat del tècnic.
| Supòsit d’exoneració | Què cal |
|---|---|
| Habitatge que es rehabilitarà | Informe tècnic que acrediti que podrà obtenir cèdula després de les obres; el Registre anota l’obligació. |
| Habitatge que s’enderrocarà | Exoneració expressa; el Registre anota l’obligació fins que s’acrediti l’enderroc. |
| Immoble que no s’usarà com a habitatge | Reconeixement exprés de comprador i venedor. |
| Lliurament posterior de la cèdula | Causa excepcional motivada, sol·licitud de cèdula registrada i certificat d’habitabilitat. |
Si compres, demana la cèdula entre els primers documents. I si vens, comprova-la abans de publicar l’anunci: pots començar per una valoració gratuïta del teu immoble i veure els nostres habitatges en venda a Altafulla.
07Cèdula d’habitabilitat i lloguer
Per llogar també cal cèdula vigent, i la seva referència ha d’aparèixer ja a l’oferta:
Artículo 61 de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «[…] i) La referencia de la cédula de habitabilidad de la vivienda y del certificado de eficiencia energética. […] 3. Se considera información válida y suficiente sobre las condiciones físicas de la vivienda la contenida en la cédula de habitabilidad o en la calificación definitiva, en el caso de viviendas de protección oficial.»
Artículo 62.2 de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «La transmisión y el arrendamiento de viviendas solo puede llevarse a cabo cuando se alcancen o puedan alcanzarse los requerimientos exigidos por el capítulo I del título III. El cumplimiento de dicha prescripción debe documentarse mediante la cédula de habitabilidad o la calificación definitiva en el caso de viviendas de protección oficial. […]»
Per això, juntament amb el certificat energètic, la cèdula és el primer document que revisem quan un propietari ens encarrega un lloguer a Altafulla tot l’any. Tens la llista completa a la nostra guia per llogar el teu pis a Catalunya, i sobre l’altre document obligatori, la guia del certificat d’eficiència energètica.
Si ets propietari
Si compres o llogues
08Què passa si no tens cèdula: sancions
La Llei 18/2007 tipifica com a infracció molt greu vendre, llogar o cedir com a habitatge un immoble que no pot obtenir la cèdula:
Artículo 123.1.c) de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «Transmitir, alquilar o ceder el uso como viviendas de inmuebles que no pueden obtener la cédula de habitabilidad.»
Artículo 118 de la Ley 18/2007 (versió castellana del BOE). «1. Las infracciones muy graves se sancionan con una multa de 90.001 a 900.000 euros. 2. Las infracciones graves se sancionan con una multa de 9.001 a 90.000 euros. 3. Las infracciones leves se sancionan con una multa de 3.000 a 9.000 euros. […]»
També és infracció greu que una companyia presti subministraments d’aigua, gas o electricitat sense que s’hagi obtingut la cèdula (art. 124.1.e).
09Mites sobre la cèdula d’habitabilitat
«La cèdula és per sempre»
FalsCaduca: 25 anys en obra nova i 15 en segona ocupació o rehabilitació.
«Si el pis té cèdula, és legal urbanísticament»
FalsLa cèdula només acredita l’habitabilitat tècnica; no legalitza l’ús com a habitatge.
«Es pot llogar sense cèdula si el llogater hi està d’acord»
FalsLa llei exigeix documentar l’habitabilitat amb la cèdula per llogar; l’exoneració de l’art. 132.a es refereix a la transmissió d’habitatges usats.
«Sense cèdula no em donaran d’alta la llum o l’aigua»
CertLes subministradores han d’exigir la cèdula vigent per contractar.
«Si l’Administració no respon, em quedo sense cèdula»
FalsPassats 30 dies hàbils amb la documentació completa, regeix el silenci positiu.
Com llogar el teu pis a Catalunya · Certificat d’eficiència energètica · Fiança del lloguer a Catalunya
Vols vendre o llogar a Altafulla?
Revisem la cèdula, el certificat energètic i la resta de papers abans que aparegui el primer interessat. L’assessorament inicial és gratuït.
Fonts: Llei 18/2007, del dret a l’habitatge (text consolidat, BOE), arts. 26, 61, 62, 118, 123, 124 i 132 · Decret 141/2012, de 30 d’octubre, de condicions mínimes d’habitabilitat i cèdula d’habitabilitat (text consolidat, Portal Jurídic de Catalunya), arts. 8 a 18. Consultats l’1 de novembre de 2026. Escrita per Alejandro Bonet Macías, administrador de finques col·legiat (CAFBL núm. C0006876) i agent immobiliari (AICAT núm. 13950).
