La fiança és el primer que es cobra en signar un lloguer i l’últim que es liquida en tornar les claus. A Catalunya, a més, el propietari no se la pot quedar: té dos mesos per dipositar-la a l’INCASÒL. Aquí tens quant es pot demanar, quines garanties addicionals estan permeses, què passa si no es diposita i com es retorna, amb el text de la llei al davant.
En 60 segons
- Import: una mensualitat de renda en habitatge i dues en locals o altres usos, sempre en metàl·lic.
- Garantia addicional: com a màxim dues mensualitats més en contractes d’habitatge de fins a 5 anys (7 si el propietari és una empresa); una en els temporals.
- Assegurança d’impagament: ja no es pot exigir al llogater.
- Dipòsit: a l’INCASÒL, en els dos mesos següents a la signatura, i còpia del justificant al llogater.
- Devolució: si passa un mes des del lliurament de les claus sense retornar-la, el saldo genera interès legal.
01Quant és la fiança d’un lloguer
La quantitat la fixa la Llei d’arrendaments urbans i no es pot rebaixar ni substituir per una altra cosa. Això és el que diu (text del BOE):
Article 36.1 LAU. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
A la pràctica: si llogues el teu pis per 900 € al mes, la fiança legal són 900 €, en diners. Si llogues un local o una oficina, són dues mensualitats. És obligatòria per a totes dues parts: el propietari l’ha d’exigir i el llogater l’ha de lliurar.
| Garantia | Màxim | On ho diu |
|---|---|---|
| Fiança legal en habitatge | 1 mes | Art. 36.1 LAU |
| Fiança legal en local o altres usos | 2 mesos | Art. 36.1 LAU |
| Garantia addicional en habitatge (contractes de fins a 5 o 7 anys) | 2 mesos | Art. 36.5 LAU |
| Garantia addicional en arrendaments temporals | 1 mes | Art. 36.5 LAU |
| Assegurança d’impagament a càrrec del llogater | Prohibida | Art. 36.5 LAU |
02Garanties addicionals: què es pot demanar i què ja no
A més de la fiança, es pot pactar un aval bancari, un dipòsit o qualsevol altra garantia, però amb límits. L’apartat 5 de l’article 36 el va modificar el Reial decret llei 29/2026, vigent des del 8 d’octubre de 2026:
Article 36.5 LAU. «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.»
Per tant, en un contracte d’habitatge habitual de 5 anys, el màxim que es pot demanar en garanties és una mensualitat de fiança més dues de garantia addicional. Si ets propietari i et vols protegir dels impagaments, la clau és triar bé el llogater i tenir un contracte ben redactat; és part del que fem en la gestió de lloguer tot l’any.
03Dipositar la fiança a l’INCASÒL: termini i obligacions
A Catalunya la fiança no es queda al compte del propietari. La Llei catalana 13/1996 obliga a dipositar-la a l’Institut Català del Sòl (INCASÒL):
Article 3.1 de la Llei 13/1996 (versió castellana del BOE). «Los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.»
Amb el dipòsit, el contracte queda inscrit d’ofici al Registre de fiances, que és obligatori per a l’arrendador (art. 2.1). Aquest registre recull, entre altres dades de la finca, la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica (art. 1.2.a), així que convé tenir-los al dia abans de signar.
- Signatura del contracte i cobrament de la fiança en metàl·lic (una mensualitat en habitatge).
- Dipòsit a l’INCASÒL en els dos mesos següents a la signatura.
- Lliurament al llogater d’una còpia del justificant en els dos mesos següents al dipòsit (art. 5).
- Cada actualització o cancel·lació de la fiança, també en dos mesos des del fet que l’origina (art. 3.3).
04Què passa si no es diposita o es diposita tard
No dipositar la fiança no anul·la el contracte, però és una infracció del propietari. La Llei 13/1996 distingeix entre no dipositar-la i fer-ho fora de termini:
Article 8.2 (versió castellana del BOE). «Son infracciones graves la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma.»
| Situació | Conseqüència | Base |
|---|---|---|
| No dipositar la fiança o les seves actualitzacions | Greu | Multa del 35 % al 75 % de l’import no dipositat (arts. 8.2 i 9.1.a) |
| Dipositar fora de termini o no donar còpia al llogater | Lleu | Fins al 35 % de la fiança, amb un màxim de 3.000 € (arts. 8.3 i 9.1.b) |
| Regularitzar pel teu compte, sense requeriment | Recàrrec | 5 %, 10 % o 15 % si el retard no passa de 3, 6 o 12 mesos; 20 % més interessos si passa de 12 (art. 12 bis) |
| Dipositar després d’un requeriment de la inspecció | 25 % | Recàrrec sobre l’import de la fiança (art. 12 bis.3) |
El més barat és regularitzar com més aviat millor i sense esperar que arribi un requeriment: el recàrrec creix amb el retard i, si ho fas pel teu compte, l’article 12 bis exclou les sancions.
05S’actualitza la fiança durant el contracte?
Durant els primers cinc anys (set si el propietari és una empresa) la fiança no es toca. Després, a cada pròrroga, es pot ajustar a la renda vigent:
Article 36.2 LAU. «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.»
Si el contracte dura més de cinc o set anys, l’actualització durant aquest excés es regeix pel que s’hagi pactat i, si no es va pactar res, pel que s’hagi acordat per a la renda (art. 36.3). I a Catalunya cada actualització també s’ha de dipositar a l’INCASÒL en dos mesos.
06Devolució de la fiança en acabar el contracte
En acabar el lloguer, el propietari retorna la fiança descomptant el que el llogater degui (rendes, subministraments o desperfectes). Hi ha dues regles que convé conèixer:
Article 36.4 LAU. «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Article 36.7 LAU (nou, Reial decret llei 29/2026). «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Aquest darrer canvi és important per al propietari: si no se signa el document de finalització, o se signa sense anotar desperfectes, es presumeix que l’habitatge es va retornar en bon estat, i descomptar danys de la fiança serà molt més difícil. Fes la revisió el mateix dia del lliurament de claus, amb fotos, i anota-ho tot en aquest document.
Si ets propietari
Si ets llogater
07I en els lloguers de temporada?
A Catalunya, la llei de fiances preveu una regla de proporcionalitat per als arrendaments de temporada:
Article 3.2 de la Llei 13/1996 (versió castellana del BOE). «En los supuestos de arrendamiento de fincas urbanas por temporada, la cuantía de la fianza exigible, de acuerdo con el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, debe ser proporcional al plazo de duración del contrato. En este caso debe tomarse como referencia que las dos mensualidades establecidas en el artículo 36.1 corresponden al contrato de un año de duración.»
I, com ja hem vist, la garantia addicional en els arrendaments temporals no pot superar una mensualitat. Si busques pis per a l’estiu, aquí tens la nostra oferta de lloguer de temporada a Altafulla. El Reial decret llei 29/2026 ha canviat molt aquest tipus de contractes: ho expliquem a lloguer de temporada després del Reial decret llei 29/2026.
08Mites i veritats sobre la fiança
«En total, com a màxim es poden demanar dos mesos»
FalsEn habitatge es demana un mes de fiança i, a més, es pot pactar una garantia addicional de fins a dues mensualitats en contractes de fins a 5 o 7 anys (art. 36.5 LAU).
«Si el propietari no diposita la fiança, el contracte no és vàlid»
FalsEl contracte continua sent vàlid. No dipositar-la és una infracció greu del propietari, sancionada amb multa (arts. 8.2 i 9.1.a de la Llei 13/1996).
«Em poden obligar a contractar una assegurança d’impagament»
FalsDes del 8 d’octubre de 2026 no es pot exigir al llogater cap assegurança d’impagament ni cobertura anàloga (art. 36.5 LAU).
«Si triguen a retornar-me la fiança, puc reclamar interessos»
CertPassat un mes des del lliurament de les claus, el saldo pendent de retornar merita l’interès legal (art. 36.4 LAU).
«La fiança es pot pagar per transferència i quedar-se al compte del propietari»
FalsEs pot pagar per transferència, perquè són diners, però a Catalunya el propietari l’ha de dipositar a l’INCASÒL en dos mesos (art. 3.1 de la Llei 13/1996).
Tot el que canvia amb el Reial decret llei 29/2026 · Temporada, turístic o anual a Altafulla · Certificat d’eficiència energètica · Cases de lloguer a Altafulla per a tot l’any
Llogaràs el teu pis a Altafulla o Barcelona?
Et preparem el contracte, dipositem la fiança a l’INCASÒL i ens ocupem de la liquidació final. L’assessorament inicial és gratuït.
Fonts: Llei 29/1994, d’arrendaments urbans (text consolidat, BOE) i Llei 13/1996, del Registre i el dipòsit de fiances (text consolidat, BOE), consultats l’octubre de 2026. Aquesta guia és informativa i no substitueix l’assessorament sobre el teu cas concret. Escrita per Alejandro Bonet Macías, administrador de finques col·legiat (CAFBL núm. C0006876) i agent immobiliari (AICAT núm. 13950).
