Si alquilas un piso por meses —o estás pensando en hacerlo—, esta es la parte del Real Decreto-ley 29/2026 que te afecta de lleno. El contrato «de temporada» de toda la vida desaparece de la ley estatal y en su lugar nace el arrendamiento de vivienda temporal, con reglas bastante más estrictas. Te contamos qué cambia, qué no y dónde están las dudas.
El decreto se aplica desde el 8 de octubre, pero el Congreso tiene 30 días para convalidarlo; si no lo hace, decae. Además, en Cataluña sigue vigente la normativa propia sobre alquiler de temporada, que el decreto deja expresamente a salvo.
En 60 segundos
- Cambia de cajón: el alquiler de temporada deja de ser un «uso distinto de vivienda» y pasa a ser un alquiler de vivienda, con sus normas obligatorias.
- Hace falta una causa: el contrato debe explicar por qué el inquilino está desplazado temporalmente de su domicilio. Tiene que ser real y demostrable, y probarla le toca al propietario.
- Sin causa, es vivienda habitual desde el primer día, con su mínimo de cinco años.
- Duración: más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses.
- Encadenar tiene límite: más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino y en la misma vivienda lo convierten en habitual.
- El inquilino puede irse pasado un mes, avisando con diez días, sin indemnización.
- El propietario asume todas las reparaciones y solo puede pedir una mensualidad de garantía adicional.
- Estancias cortas: hasta 31 días con fin turístico es cesión turística, y desde el 1 de diciembre los alquileres de hasta 30 noches llevan un 10 % de IVA.
01¿Qué tipo de alquiler es el tuyo?
Dos preguntas bastan para situarte. Elige una opción en cada una.
1. ¿Cuánto dura la estancia?
2. ¿Para qué quiere la vivienda el inquilino?
Marca una respuesta en cada pregunta y verás el resultado.
Cesión de uso turístico. Queda fuera de la ley de arrendamientos y se rige por la normativa turística: en Cataluña, licencia de vivienda de uso turístico. Desde el 1 de diciembre de 2026, si no supera las 30 noches, lleva un 10 % de IVA.
No llega al mínimo de la vivienda temporal, que debe durar más de 31 días. O se pacta una duración mayor o estaremos ante una cesión de corta estancia, con las exigencias de la normativa turística cuando se comercialice como tal.
Es un alquiler de vivienda habitual, diga lo que diga el contrato sobre su duración: el inquilino tiene derecho a quedarse hasta cinco años (siete si el propietario es una sociedad).
La zona gris. Ya no puede ser una cesión turística, y el decreto no menciona las vacaciones entre las causas del alquiler temporal ni las excluye. Tendrá que formalizarse como vivienda temporal, con su causa y el domicilio habitual del inquilino bien documentados. Lo vemos en el apartado 05.
Arrendamiento de vivienda temporal. Es el supuesto para el que se ha creado la figura: causa escrita y acreditable, hasta 12 meses como regla y las condiciones del apartado 03.
Alquiler de vivienda habitual. Aunque el contrato se titule «de temporada», si cubre una necesidad permanente de vivienda se rige por las reglas del alquiler de larga duración. Las tienes en esta guía.
02Qué cambia de fondo
El resultado son tres figuras, cada una con su reglamento:
Uso turístico
Vivienda amueblada cedida con ánimo de lucro bajo la normativa turística. Fuera de la ley de arrendamientos. Máximo, 31 días.
Vivienda temporal
Para quien está desplazado temporalmente de su domicilio por una causa justificada. Más de 31 días y, como regla, hasta 12 meses.
Vivienda habitual
La que cubre una necesidad estable de vivienda. Mínimo de cinco o siete años, con sus prórrogas.
La definición legal es esta: arrendamiento de vivienda temporal es el que recae sobre una vivienda —o una habitación— «que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando este se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».
03Las reglas de la vivienda temporal
- Causa escrita. El contrato debe decir expresamente por qué el inquilino está desplazado. La causa ha de ser real y acreditable.
- La prueba es del propietario. Si hay conflicto, es el arrendador quien tiene que demostrar que la causa existía.
- Sin causa, vivienda habitual. Si no figura en el contrato, este pierde su carácter temporal y se rige como un alquiler de vivienda habitual, con efectos desde que se firmó.
- Duración: más de 31 días y hasta 12 meses como regla general, según la causa. Si se pactó menos y la causa continúa, cabe prorrogarlo por acuerdo expreso.
- Límite de encadenados. Si supera los 12 meses sin que la causa lo justifique, o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas. Alquilar cada verano a la misma persona no entra aquí: entre un contrato y otro pasan meses y no son consecutivos.
- Salida rápida del inquilino. Pasado un mes, puede desistir avisando con diez días. No hay indemnización para el propietario.
- Todas las reparaciones, a cargo del propietario, también las pequeñas por el uso ordinario. Debe contestar en cinco días hábiles; si no, el inquilino puede reparar y reclamar el importe o descontarlo de la renta del mes siguiente.
- Garantía adicional: una mensualidad como máximo. Y no se puede exigir un seguro de impago.
Lo que hereda por ser alquiler de vivienda
- Gastos: los honorarios de agencia y los gastos de gestión y formalización son del propietario; los tributos de la vivienda no pueden cargarse al inquilino; la comunidad, solo por escrito y con su importe anual.
- Fianza: al dejar de ser «uso distinto», le corresponde en principio la de vivienda, una mensualidad, en lugar de las dos que se pedían en los contratos de temporada.
- Contrato por escrito si el inquilino lo pide, y documento de finalización firmado por las dos partes al devolver las llaves.
- Tanteo y retracto: si la vivienda se vende, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, y no se puede renunciar a él en el contrato.
04La causa: cómo redactarla y cómo probarla
Todo gira alrededor de ella. El decreto no ofrece una lista cerrada: exige que haya un desplazamiento temporal desde el domicilio habitual y que la causa sea «justificada y acreditable». Como orientación, estas son las situaciones para las que está pensada la figura y lo que conviene guardar en cada una:
| Situación | Qué conviene adjuntar al contrato |
|---|---|
| Trabajo temporal, traslado o proyecto | Contrato de trabajo, carta de la empresa o encargo, con fechas. |
| Estudios o formación | Matrícula o carta de admisión, con la duración del curso. |
| Tratamiento médico o cuidado de un familiar | Informe o justificante del centro, sin datos clínicos innecesarios. |
| Obras en la vivienda habitual o espera de entrega de otra | Licencia o presupuesto de la obra, contrato de compraventa o de arras. |
En todos los casos, el contrato debería identificar el domicilio habitual del inquilino y la fecha prevista de fin de la causa. Recuerda que, si se discute, quien tiene que probar es el propietario: guardar la documentación es su mejor seguro.
Titular el contrato «de temporada» y no explicar la causa, o poner una fórmula genérica. Con el decreto, ese contrato es un alquiler de vivienda habitual desde el primer día: cinco años de plazo mínimo, prórrogas y, en zona tensionada, tope de renta.
05¿Y el alquiler de verano?
Es la pregunta en un municipio como Altafulla, donde media cartera de alquiler se mueve en julio y agosto. El decreto no habla de vacaciones en ningún momento, así que hay que ir caso por caso:
Semanas o quincenas
Es cesión turística: fuera de la ley de arrendamientos y sujeta a la normativa turística, que en Cataluña exige licencia de vivienda de uso turístico. Con IVA del 10 % desde el 1 de diciembre.
Un mes justo
Un contrato del 1 al 31 de julio dura 31 días: no supera el mínimo de la vivienda temporal. Y son 30 noches, de modo que entra en el alquiler corto con IVA.
Julio y agosto, o más
Supera los 31 días, así que no es turístico. Para ser vivienda temporal necesita una causa de desplazamiento escrita y acreditable, y el decreto no aclara si las vacaciones lo son.
Para los alquileres de verano de más de un mes, lo prudente es redactar el contrato como arrendamiento de vivienda temporal: indicar la finalidad, el domicilio habitual del inquilino y las fechas, y conservar la documentación. En Cataluña, además, la ley autonómica deja fuera de su régimen de temporada los alquileres con finalidad exclusivamente vacacional o de ocio, siempre que el contrato recoja esa finalidad y la residencia permanente del inquilino. Es un punto en el que habrá que seguir la interpretación de los tribunales y de la Administración.
Qué puedes hacer hoy con un piso en Altafulla, incluida la situación de las licencias turísticas, lo explicamos en alquiler de temporada, turístico o anual.
06Contratos de temporada ya firmados
- Siguen como estaban. Los contratos por temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su consideración de arrendamiento para uso distinto de vivienda y su régimen anterior.
- Hasta que acabe el plazo pactado. Llegada esa fecha, se extinguen sin posibilidad de prórroga.
- Si se renuevan, cambian de régimen. El arrendamiento temporal renovado se rige ya por las reglas nuevas de la vivienda temporal.
Contrato de temporada firmado en septiembre de 2026 hasta junio de 2027: se cumple tal cual. Si en junio las partes quieren continuar, el nuevo contrato necesita causa escrita, y cuenta para el límite de contratos consecutivos.
07En Cataluña: dos normas a la vez
El decreto añade a la ley una cláusula de salvaguarda: sus previsiones sobre el alquiler de vivienda temporal y de habitaciones se entienden «sin perjuicio» de las que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas, que se aplican en su territorio. Y cita expresamente a Cataluña.
- Desde el 1 de enero de 2026, la ley catalana ya somete los alquileres de temporada por trabajo, estudios, atención médica o situaciones provisionales a las reglas de renta, gastos, fianza y garantías del alquiler de vivienda.
- En las zonas de mercado residencial tensionado —Altafulla, Torredembarra, Tarragona y Barcelona lo son— esos contratos tienen el mismo tope de precio que un alquiler anual.
- Los alquileres con finalidad exclusivamente vacacional o de ocio quedan fuera de ese régimen catalán si el contrato lo hace constar junto con la residencia permanente del inquilino.
En la práctica, un contrato temporal en Cataluña tiene que cumplir las dos normas. Donde coinciden no hay problema; donde no, habrá que ver cómo se encajan.
08El precio
- Contratos temporales sucesivos: si en la misma vivienda se celebran varios seguidos, la renta de los posteriores no puede suponer una subida anual superior al IRAV.
- Zona tensionada: se aplican los topes de las zonas tensionadas (renta del contrato anterior o índice de referencia, según el caso).
- Por habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso completo.
Un piso alquilado a 1.000 € al mes en un contrato temporal de seis meses. Si a continuación se firma otro contrato temporal y el IRAV está en el 2,5 %, la nueva renta no podría subir, en términos anuales, más de ese 2,5 %: como máximo, 1.025 €.
09Impuestos
IVA en los alquileres cortos (desde el 1 de diciembre de 2026)
- Los alquileres de viviendas amuebladas cuya duración para un mismo inquilino no supere las 30 noches dejan de estar exentos y tributan al 10 %.
- También los que incluyan servicios propios de un hotel (limpieza, lavado de ropa, restaurante), como ya ocurría.
- Excepción: si se alquila dentro de la vivienda en la que reside el propietario, sigue exento.
- Un contrato temporal de más de 31 días queda fuera de esta regla.
Cobrar IVA implica darse de alta, emitir facturas y presentar declaraciones: conviene hablar con tu asesor antes del 1 de diciembre si alquilas por semanas o quincenas.
IRPF: sin reducción
Las reducciones del rendimiento por alquiler —las antiguas y las nuevas del decreto— están reservadas al arrendamiento de vivienda habitual. El alquiler temporal no tiene reducción: tributa el rendimiento neto completo. Y por los meses en que la vivienda no está alquilada se imputa renta, con una escala que desde 2027 será progresiva: del 1,1 % al 3 % sobre la suma de valores catastrales de tus inmuebles no habituales.
IBI: recargos municipales
- Viviendas de uso turístico en zona tensionada: el ayuntamiento podrá aplicar un recargo de hasta el 50 %, el 100 % con dos o más y el 150 % con cuatro o más.
- Viviendas vacías: recargo de hasta el 50 % si llevan más de dos años desocupadas sin causa justificada. La segunda residencia se considera justificada con un máximo de cuatro años sin ocupar.
10Anuncios y plataformas
- Qué debe decir el anuncio: toda oferta de alquiler tiene que ser veraz e incluir el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable, la condición de gran tenedor en su caso y, cuando proceda, el número o código identificativo de la vivienda.
- Plataformas: las de alquiler de corta duración que no transmitan sus datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos se exponen a multas de 100.000 €, 500.000 € o un millón de euros, ampliables según su facturación. Los responsables son las plataformas, no los propietarios.
11El calendario
- Entra en vigor la nueva vivienda temporal. Los contratos firmados antes siguen con su régimen hasta que terminen.
- El Congreso debe convalidar o derogar el decreto.
- IVA del 10 % en los alquileres de hasta 30 noches.
- Nueva escala de imputación de rentas y primer ejercicio en que los ayuntamientos pueden aplicar los recargos del IBI.
- Primera temporada completa con las reglas nuevas.
12Qué hacer ahora si alquilas por temporada
Antes de firmar
En el contrato y después
13¿Verdadero o falso?
«Ya no se puede alquilar por temporada»
FalsoSe puede, pero como arrendamiento de vivienda temporal: con una causa escrita y demostrable, más de 31 días y, como regla, hasta 12 meses.
«Si el contrato no explica la causa, pasa a ser de cinco años»
VerdaderoSin causa de temporalidad, el contrato se somete a las reglas de la vivienda habitual con efectos desde que se firmó.
«Puedo renovar el contrato temporal al mismo inquilino cada pocos meses»
FalsoMás de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda hacen que el primero se considere de vivienda habitual.
«En un alquiler temporal, las pequeñas reparaciones son cosa del inquilino»
FalsoEn la vivienda temporal corresponden siempre al propietario, incluidas las del desgaste por el uso ordinario.
«Mi contrato de temporada firmado en septiembre sigue siendo válido»
VerdaderoLos contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 conservan su régimen hasta que termine el plazo pactado. Después se extinguen sin prórroga.
14Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir alquilando mi piso en julio y agosto?
Sí, pero hay que elegir bien la fórmula. Por semanas o quincenas es alquiler turístico y necesita licencia. Los dos meses seguidos a un mismo inquilino superan los 31 días y deben documentarse como vivienda temporal, con la finalidad y el domicilio habitual del inquilino por escrito. Es el punto menos claro del decreto, y en Cataluña hay que sumar la norma autonómica.
Tengo el mismo inquilino cada verano desde hace años. ¿Me afecta el límite de dos contratos?
No. El límite se refiere a contratos temporales que se encadenan uno detrás de otro, sin interrupción, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda. Los alquileres de veranos distintos, con meses de por medio, no son consecutivos y no cuentan para ese límite. Eso sí, cada contrato debe llevar su causa por escrito.
¿Cuánta fianza puedo pedir?
Al ser ya un alquiler de vivienda, en principio una mensualidad de fianza, más una mensualidad de garantía adicional como máximo. En Cataluña, la fianza se deposita en el INCASÒL.
¿Puedo cobrar los gastos de gestión del contrato al inquilino?
No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no pueden repercutirse al inquilino en ningún alquiler de vivienda, tampoco en el temporal.
¿Tengo que cobrar IVA?
Solo si la estancia de un mismo inquilino no supera las 30 noches, o si prestas servicios propios de un hotel. Un contrato temporal de más de 31 días no lleva IVA.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Dejaría de aplicarse y el alquiler de temporada volvería al régimen anterior, sin perjuicio de la normativa catalana. Por eso conviene que los contratos que se firmen estas semanas sirvan en los dos escenarios: con su causa y su documentación.
Esta guía es parte de una serie: todo el Real Decreto-ley 29/2026, medida a medida y cómo queda el alquiler de larga duración.
¿Alquilas por temporada en Altafulla?
Redactamos el contrato con la causa bien puesta, reunimos la documentación, depositamos la fianza y nos ocupamos de las llaves. Llevamos desde 1992 haciéndolo, y ya trabajamos con las reglas nuevas.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823). Esta guía es informativa, resume el texto publicado en el BOE y no sustituye al asesoramiento profesional. El decreto está pendiente de convalidación y varios puntos admiten más de una interpretación.
