La fianza es lo primero que se cobra al firmar un alquiler y lo último que se liquida al entregar las llaves. En Cataluña, además, el propietario no puede guardársela: tiene dos meses para depositarla en el INCASÒL. Aquí tienes cuánto se puede pedir, qué garantías extra están permitidas, qué pasa si no se deposita y cómo se devuelve, con el texto de la ley delante.
En 60 segundos
- Importe: una mensualidad de renta en vivienda y dos en locales u otros usos, siempre en metálico.
- Garantía adicional: como máximo dos mensualidades más en contratos de vivienda de hasta 5 años (7 si el propietario es empresa); una en los temporales.
- Seguro de impago: ya no se puede exigir al inquilino.
- Depósito: en el INCASÒL, en los dos meses siguientes a la firma, y copia del justificante al inquilino.
- Devolución: si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, el saldo genera interés legal.
01Cuánto es la fianza de un alquiler
La cantidad la fija la Ley de Arrendamientos Urbanos y no se puede rebajar ni sustituir por otra cosa. Esto es lo que dice:
Artículo 36.1 LAU. «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
En la práctica: si alquilas tu piso por 900 € al mes, la fianza legal son 900 €, en dinero. Si alquilas un local o una oficina, son dos mensualidades. Es obligatoria para las dos partes: el propietario debe exigirla y el inquilino debe entregarla.
| Garantía | Máximo | Dónde lo dice |
|---|---|---|
| Fianza legal en vivienda | 1 mes | Art. 36.1 LAU |
| Fianza legal en local u otros usos | 2 meses | Art. 36.1 LAU |
| Garantía adicional en vivienda (contratos de hasta 5 o 7 años) | 2 meses | Art. 36.5 LAU |
| Garantía adicional en arrendamientos temporales | 1 mes | Art. 36.5 LAU |
| Seguro de impago a cargo del inquilino | Prohibido | Art. 36.5 LAU |
02Garantías adicionales: qué se puede pedir y qué ya no
Además de la fianza, se puede pactar un aval bancario, un depósito o cualquier otra garantía, pero con límites. El apartado 5 del artículo 36 lo modificó el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026:
Artículo 36.5 LAU. «Las partes podrán pactar una garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.»
Por tanto, en un contrato de vivienda habitual de 5 años, el máximo que se puede pedir en garantías es una mensualidad de fianza más dos de garantía adicional. Si eres propietario y quieres protegerte frente a impagos, la clave está en seleccionar bien al inquilino y en un contrato bien redactado; es parte de lo que hacemos en la gestión de alquiler anual.
03Depositar la fianza en el INCASÒL: plazo y obligaciones
En Cataluña la fianza no se queda en la cuenta del propietario. La Ley catalana 13/1996 obliga a depositarla en el Institut Català del Sòl (INCASÒL):
Artículo 3.1 de la Ley 13/1996. «Los arrendadores de fincas urbanas, tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos, deben depositar en el Instituto Catalán del Suelo la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.»
Con el depósito, el contrato queda inscrito de oficio en el Registro de Fianzas, que es obligatorio para el arrendador (art. 2.1). Ese registro recoge, entre otros datos de la finca, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética (art. 1.2.a), así que conviene tenerlos al día antes de firmar.
- Firma del contrato y cobro de la fianza en metálico (una mensualidad en vivienda).
- Depósito en el INCASÒL en los dos meses siguientes a la firma.
- Entrega al inquilino de una copia del justificante en los dos meses siguientes al depósito (art. 5).
- Cada actualización o cancelación de la fianza, también en dos meses desde el hecho que la origina (art. 3.3).
04Qué pasa si no se deposita o se deposita tarde
No depositar la fianza no anula el contrato, pero es una infracción del propietario. La Ley 13/1996 distingue entre no depositarla y hacerlo fuera de plazo:
Artículo 8.2. «Son infracciones graves la falta de depósito de la fianza o de las actualizaciones de la misma.»
| Situación | Consecuencia | Base |
|---|---|---|
| No depositar la fianza o sus actualizaciones | Grave | Multa del 35 % al 75 % del importe no depositado (arts. 8.2 y 9.1.a) |
| Depositar fuera de plazo o no dar copia al inquilino | Leve | Hasta el 35 % de la fianza, con un máximo de 3.000 € (arts. 8.3 y 9.1.b) |
| Regularizar por tu cuenta, sin requerimiento | Recargo | 5 %, 10 % o 15 % si el retraso no pasa de 3, 6 o 12 meses; 20 % más intereses si pasa de 12 (art. 12 bis) |
| Depositar tras un requerimiento de la inspección | 25 % | Recargo sobre el importe de la fianza (art. 12 bis.3) |
Lo más barato es regularizar cuanto antes y sin esperar a que llegue un requerimiento: el recargo crece con el retraso y, si lo haces por tu cuenta, el artículo 12 bis excluye las sanciones.
05¿Se actualiza la fianza durante el contrato?
Durante los primeros cinco años (siete si el propietario es una empresa) la fianza no se toca. Después, en cada prórroga, puede ajustarse a la renta vigente:
Artículo 36.2 LAU. «Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.»
Si el contrato es más largo de cinco o siete años, la actualización durante ese exceso se rige por lo pactado y, si no se pactó nada, por lo acordado para la renta (art. 36.3). Y en Cataluña cada actualización se tiene que depositar también en el INCASÒL en dos meses.
06Devolución de la fianza al acabar el contrato
Al terminar el alquiler, el propietario devuelve la fianza descontando lo que el inquilino deba (rentas, suministros o desperfectos). Hay dos reglas que conviene conocer:
Artículo 36.4 LAU. «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
Artículo 36.7 LAU (nuevo, Real Decreto-ley 29/2026). «A la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de entrega de la posesión mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. En caso de no suscribirse el documento de finalización, o de que no se refleje en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.»
Este último cambio es importante para el propietario: si no se firma el documento de finalización, o se firma sin anotar desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió bien, y descontar daños de la fianza será mucho más difícil. Haz la revisión el mismo día de la entrega de llaves, con fotos, y anota todo en ese documento.
Si eres propietario
Si eres inquilino
07¿Y en los alquileres de temporada?
En Cataluña, la ley de fianzas prevé una regla de proporcionalidad para los arrendamientos por temporada:
Artículo 3.2 de la Ley 13/1996. «En los supuestos de arrendamiento de fincas urbanas por temporada, la cuantía de la fianza exigible, de acuerdo con el artículo 36.1 de la Ley del Estado 29/1994, debe ser proporcional al plazo de duración del contrato. En este caso debe tomarse como referencia que las dos mensualidades establecidas en el artículo 36.1 corresponden al contrato de un año de duración.»
Y, como ya hemos visto, la garantía adicional en los arrendamientos temporales no puede superar una mensualidad. Si buscas piso para el verano, aquí tienes nuestra oferta de alquiler de temporada en Altafulla. El Real Decreto-ley 29/2026 ha cambiado mucho este tipo de contratos: lo explicamos en alquiler de temporada tras el Real Decreto-ley 29/2026 y, si tienes un piso en la costa y dudas entre opciones, en temporada, turístico o anual en Altafulla.
08Mitos y verdades sobre la fianza
«En total, como máximo se pueden pedir dos meses»
FalsoEn vivienda se pide un mes de fianza y, además, se puede pactar una garantía adicional de hasta dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años (art. 36.5 LAU).
«Si el propietario no deposita la fianza, el contrato no vale»
FalsoEl contrato sigue siendo válido. No depositarla es una infracción grave del propietario, sancionada con multa (arts. 8.2 y 9.1.a de la Ley 13/1996).
«Me pueden obligar a contratar un seguro de impago»
FalsoDesde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino ningún seguro de impago ni cobertura análoga (art. 36.5 LAU).
«Si tardan en devolverme la fianza, puedo reclamar intereses»
VerdaderoPasado un mes desde la entrega de las llaves, el saldo pendiente de devolver devenga el interés legal (art. 36.4 LAU).
«La fianza se puede pagar con una transferencia y quedarse en la cuenta del propietario»
FalsoPuede pagarse por transferencia, porque es dinero, pero en Cataluña el propietario tiene que depositarla en el INCASÒL en dos meses (art. 3.1 de la Ley 13/1996).
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Te preparamos el contrato, depositamos la fianza en el INCASÒL y nos ocupamos de la liquidación final. El asesoramiento inicial es gratuito.
Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado, BOE) y Ley 13/1996, del Registro y el Depósito de Fianzas (texto consolidado, BOE), consultados en octubre de 2026. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento sobre tu caso concreto. Escrita por Alejandro Bonet Macías, administrador de fincas colegiado (CAFBL nº C0006876) y agente inmobiliario (AICAT nº 13950).
