El Reial decret llei 29/2026 toca moltes coses, però si tens un pis llogat tot l’any —o hi vius— el que t’importa cap en aquesta guia: renda, pujades, despeses, pròrrogues, reparacions, venda, impagament i impostos. Aquí parlem només del lloguer d’habitatge habitual, el de llarga durada.
El decret s’aplica des del 8 d’octubre, però el Congrés té 30 dies per convalidar-lo; si no ho fa, decau. Actualitzarem aquesta guia amb el que passi.
En 60 segons
- Pujada anual: només si està pactada, mai per sobre de l’IRAV i, fins al 31 de desembre de 2027, un 2 % com a màxim si no hi ha acord.
- Zona tensionada: la renda d’un contracte nou no pot superar la de l’anterior, ni afegir despeses que abans no es cobraven.
- Despeses: agència, gestió, formalització i renovació les paga el propietari. Els tributs de l’habitatge no es poden carregar al llogater.
- Garanties: dues mensualitats addicionals com a màxim i cap assegurança d’impagament obligatòria.
- Pròrroga extraordinària de fins a dos anys per als contractes que vencin abans del 31 de desembre de 2028.
- El llogater se’n pot anar a partir del sisè mes sense indemnitzar i disposa d’una via amb terminis per a les reparacions.
- Si es ven el pis, el dret de compra preferent del llogater ja no es pot excloure al contracte.
- Impagament amb llogater vulnerable: l’Administració paga el deute o passa a ser-ne la deutora.
- IRPF: reduccions d’entre el 15 % i el 100 % per als contractes signats des de l’1 de desembre de 2026, i deducció del 10 % per als llogaters.
Si ets propietari
- La pujada de la renda té sostre: l’IRAV sempre i, fins a finals del 2027, un 2 % si no pacteu una altra cosa.
- Els honoraris d’agència i les despeses de gestió, formalització o renovació són teus, es diguin com es diguin.
- Als contractes nous no pots repercutir l’IBI ni altres tributs de l’habitatge.
- No pots exigir una assegurança d’impagament ni més de dues mensualitats de garantia addicional.
- El teu llogater et pot demanar fins a dos anys més si està al corrent de pagament.
- Tens 15 dies per respondre una reclamació de reparació.
- Si un llogater vulnerable deixa de pagar, l’Administració t’ha de pagar o assumir el deute.
- Els contractes que signis des de l’1 de desembre de 2026 tindran reduccions noves a l’IRPF.
Si ets llogater
- No pagues l’agència ni la gestió del contracte, tampoc en renovar-lo.
- No et poden carregar l’IBI ni exigir-te una assegurança d’impagament.
- La teva renda no pot pujar més que l’IRAV; i fins a finals del 2027, un 2 % si no hi ha acord.
- Pots demanar fins a dos anys més de contracte si pagues puntualment.
- Pots marxar a partir del sisè mes, avisant amb 30 dies, sense indemnització.
- Si el propietari no contesta en 15 dies una reparació necessària, la pots fer i descomptar-la.
- Si venen el pis, tens preferència per comprar-lo.
- Deducció del 10 % del lloguer a l’IRPF si la teva base imposable és inferior a 33.007,20 €.
01Què és, per a la llei, un lloguer de llarga durada
La llei no parla de «llarga durada», sinó d’ arrendament d’habitatge habitual: el que recau sobre un habitatge la destinació principal del qual és cobrir la necessitat d’habitatge del llogater. El decret en precisa tres coses:
- Les habitacions compten. Llogar una habitació per viure-hi també és lloguer d’habitatge habitual, amb totes les garanties.
- L’accessori hi va inclòs. Les mateixes regles s’apliquen al mobiliari, els trasters, les places d’aparcament i els serveis que el mateix propietari cedeixi juntament amb l’habitatge.
- Per escrit si el llogater ho demana. Formalitzar el contracte per escrit passa a ser obligatori a petició del llogater, encara que el contracte verbal continuï sent vàlid.
El termini mínim no canvia: cinc anys, o set si el propietari és una societat, encara que al contracte se’n pacti menys.
02La renda en signar un contracte nou
Fora de les zones de mercat residencial tensionat, la renda inicial continua sent lliure. Dins d’aquestes zones —Altafulla, Torredembarra, Tarragona i Barcelona ho són— queda així:
- Regla general: la renda no pot superar l’última del contracte que hagi estat vigent en els últims cinc anys, un cop actualitzada.
- Sense conceptes nous. No s’hi poden afegir quotes, despeses generals, serveis, impostos, taxes o altres càrrecs que el contracte anterior no repercutís.
- Fins a un 10 % més només en quatre casos acreditats: rehabilitació acabada en els dos anys anteriors; millora que estalviï almenys un 30 % d’energia primària no renovable, amb certificat energètic anterior i posterior; millora d’accessibilitat; o contracte de deu anys o més.
- Grans tenidors: el sostre és l’índex de preus de referència, i no el poden superar sumant-hi despeses repercutides.
- Habitatges sense llogar en els últims cinc anys: també se’ls aplica l’índex quan ho prevegi la declaració de la zona.
A l’anunci. Tota oferta de lloguer ha d’incloure l’índex de referència si l’habitatge és en zona tensionada, el límit de renda aplicable i la seva norma, el codi identificatiu de l’habitatge quan correspongui i, si escau, la condició de gran tenidor del propietari.
Ho és qui té més de deu immobles urbans d’ús residencial o més de 1.500 m² construïts d’aquest ús, sense comptar garatges ni trasters; en zona tensionada, la comunitat autònoma pot rebaixar el llindar a cinc. Ara s’acredita amb una certificació del Registre de la Propietat, i als edificis sense divisió horitzontal cada habitatge compta per separat.
03La pujada de cada any
- Sense pacte, no hi ha pujada. La renda només s’actualitza si el contracte ho preveu expressament.
- Si no es diu amb quin índex, s’aplica l’IRAV, l’índex de referència que publica l’INE.
- Sostre permanent: en tot cas, la pujada no pot superar la variació de l’IRAV. Segons la nova redacció, aquest sostre arriba també als contractes anteriors a la Llei d’habitatge del 2023.
Fins al 31 de desembre de 2027: topall extraordinari Nou
Si al teu contracte li toca actualitzar la renda entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, el llogater pot negociar la pujada amb aquestes regles:
- Si la renda ja supera el màxim de l’índex de preus de referència: no puja.
- En els altres casos: el que pacteu de nou i, si no hi ha acord, un 2 % com a màxim.
- Renda màxima sense acord
- —
- Pujada al mes
- —
- Pujada a l’any
- —
Càlcul amb el topall del 2 %. Si l’IRAV del mes de referència és inferior, mana l’IRAV. Si la renda supera l’índex de preus de referència, no hi ha pujada.
04Despeses, tributs i garanties
- Comunitat de propietaris: pot anar a càrrec del llogater només si es pacta per escrit i s’indica l’import anual. En edificis en propietat horitzontal, segons la quota de l’habitatge; en els que no ho estan, no es pot repercutir.
- Subministraments amb comptador (llum, aigua, gas): els paga el llogater.
- Serveis opcionals: només si el llogater els demana per escrit, informat que són opcionals i del preu.
- Pujada de les despeses pactades: durant els cinc primers anys (set si el propietari és una societat), només per acord, un cop l’any i com a màxim el doble del que pugui pujar la renda.
- Fiança i garantia addicional: a la mensualitat de fiança s’hi poden sumar, com a màxim, dues mensualitats de garantia addicional en contractes de fins a cinc o set anys.
05Durada i pròrrogues
Així deixa el decret l’esquema d’un contracte d’habitatge habitual:
| Tram | Quant | Claus |
|---|---|---|
| Termini mínim | 5 / 7 anys | Cinc anys, o set si el propietari és una societat. |
| Pròrroga tàcita | +3 anys | Any a any si ningú no avisa: el propietari amb quatre mesos d’antelació; el llogater, amb dos. El llogater la pot deixar al final de cada any avisant amb un mes. |
| Extraordinària per vulnerabilitat | +1 any | La demana el llogater amb un informe de serveis socials de l’últim any. Obligatòria si el propietari és gran tenidor. |
| Extraordinària en zona tensionada | +3 anys | La demana el llogater. Obligatòria tret d’acord diferent, contracte nou o necessitat del propietari comunicada dins de termini. |
| Extraordinària del decret Nou | +2 anys | Detall a continuació. |
La nova pròrroga extraordinària de fins a dos anys
- A quins contractes: els d’habitatge habitual vigents el 8 d’octubre de 2026 la pròrroga obligatòria dels quals acabi abans del 31 de desembre de 2028, o en què acabi la pròrroga tàcita o la tàcita reconducció.
- Condició: que el llogater estigui al corrent de pagament i ho hagi estat, mes a mes, durant els vuit mesos anteriors.
- Com funciona: la sol·licita el llogater i es concedeix per terminis anuals, fins a dos anys, amb les mateixes condicions.
- El propietari l’ha d’acceptar, tret que es pactin altres condicions, se signi un contracte nou o hagi comunicat dins de termini que necessita l’habitatge per a ell o per als seus familiars. Aquesta excepció val encara que el contracte no la preveiés, si la necessitat és real i s’acredita.
- No s’aplica si es renova o se signa un contracte nou amb una renda almenys un 5 % inferior.
- No se suma a la pròrroga de tres anys de les zones tensionades, que té preferència.
Les pròrrogues que es van demanar a l’empara del Reial decret llei 8/2026, de març, continuen sent vàlides sense repetir la sol·licitud.
06Si el llogater vol marxar abans
En acabar, les dues parts han de signar un document de finalització que reflecteixi l’estat de l’habitatge. Si no se signa, o no recull cap desperfecte, es presumeix que es va retornar en bon estat. Per al propietari, aquest document és ara la peça clau a l’hora de reclamar danys.
07Reparacions: una via amb terminis
Quan hi hagi danys que afectin l’habitabilitat, la seguretat o la salubritat, o reparacions necessàries per conservar l’habitatge:
- El llogater ho reclama per escrit i hi adjunta un pressupost raonable.
- El propietari té 15 dies naturals per acceptar el pressupost, proposar una altra reparació o fer-la directament.
- Si no contesta o s’hi nega sense motiu, el llogater pot executar l’obra.
- I descomptar-ne l’import de les rendes següents, sempre que el cost sigui raonable i quedi documentat.
08Si es ven l’habitatge llogat
- Tanteig: el llogater té 30 dies naturals per comprar des que se li notifica de manera fefaent la decisió de vendre, el preu i les condicions essencials. La notificació caduca als 180 dies.
- Retracte: si no hi va haver notificació, era incompleta o la venda es va tancar més barata o en millors condicions, disposa de 30 dies naturals des que el comprador li lliuri còpia de l’escriptura.
- Vendes en lot: el dret es manté encara que el pis es vengui amb altres immobles. Cal indicar el preu que correspon a l’habitatge i com s’ha calculat.
- Registre: la venda no s’inscriu sense justificar les notificacions.
- Irrenunciable. Nou Ja no es pot pactar al contracte que el llogater renuncia a aquest dret.
09Impagament i desnonament
Si el llogater és vulnerable, paga l’Administració Nou
En un desnonament per falta de pagament, quan el llogater acredita vulnerabilitat econòmica, l’Administració competent té dos mesos per oferir-li una alternativa habitacional adequada o pagar tot el que es reclama, més les costes. Mentrestant, el procediment i el llançament queden suspesos.
- Si paga, el procediment s’acaba i el contracte continua.
- Si passen els dos mesos sense alternativa ni pagament, l’Administració queda subrogada com a deutora: no hi ha llançament i el contracte continua fins al final mentre duri la vulnerabilitat.
- S’aplica també als processos en curs en què no s’hagi practicat el llançament.
Suspensió per vulnerabilitat fins al 2030
Quan aquesta via no sigui aplicable, el tribunal pot suspendre el procés si el demandat és vulnerable, no té alternativa i l’Administració no n’hi ofereix cap. La suspensió es revisa cada 12 mesos i dura tres anys com a màxim. Dues salvaguardes per al propietari particular:
- Compensació: si és persona física, l’Administració assumeix la renda deixada de cobrar, els subministraments impagats i les costes.
- Petit propietari: la vulnerabilitat del llogater no preval quan qui demanda és una persona física titular de dos habitatges o menys, ni quan el tribunal apreciï que pesa més la vulnerabilitat del propietari.
10Impostos del lloguer de llarga durada
IRPF del propietari: noves reduccions
Només s’apliquen al lloguer d’habitatge habitual i als contractes signats des de l’1 de desembre de 2026; els anteriors conserven les seves. En els dos primers blocs, el propietari no pot ser gran tenidor.
| Situació | Reducció |
|---|---|
| Habitatge que ja estava llogat, amb renda rebaixada més d’un 5 % | |
| Mateix llogater després d’esgotar termini i pròrrogues, o llogater nou amb renda inferior a l’índex de referència | 100 % |
| Zona tensionada i llogater de 18 a 35 anys | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Llogater de 18 a 35 anys | 85 % |
| Resta de casos | 70 % |
| Habitatge que ja estava llogat, sense rebaixa | |
| Renda no superior a l’anterior | 50 % |
| Pujada de fins al 5 % | 40 % |
| Pujada de més del 5 % i fins al 10 % | 30 % |
| Pujada de més del 10 % i fins al 15 % | 25 % |
| Pujada de més del 15 % i fins al 20 % | 20 % |
| Pujada de més del 20 % | 15 % |
| Habitatge que es lloga per primera vegada | |
| Renda inferior a l’índex de referència | 100 % |
| Zona tensionada i llogater de 18 a 35 anys | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Llogater de 18 a 35 anys | 85 % |
| Renda igual o superior a l’índex | 50 % |
| Altres supòsits | |
| Durant la pròrroga tàcita, si la renda no supera l’índex | 80 % |
| Lloguer a una Administració o entitat sense ànim de lucre per a lloguer social, o habitatge en un programa públic que limiti la renda | 70 % |
| Habitatge rehabilitat en els dos anys anteriors al contracte | 60 % |
Si encaixes en diverses, s’aplica la més alta. Només valen per a rendiments declarats abans d’una comprovació d’Hisenda, i es perden si el contracte incompleix els topalls de renda de les zones tensionades.
La reducció ja no depèn només d’on és el pis, sinó del que fas amb el preu: com més l’abaixes, més redueixes; com més l’apuges, menys.
IRPF del llogater: deducció del 10 %
- El 10 % del que paguis pel lloguer del teu habitatge habitual, sobre una base màxima d’11.630 € l’any: fins a 1.163 €.
- Completa si la teva base imposable no supera els 23.007,20 €; es redueix progressivament fins a desaparèixer als 33.007,20 €.
- Ni tu ni la teva unitat familiar podeu tenir un altre habitatge a menys de 50 quilòmetres durant almenys mig any.
IVA de les obres
Des de l’1 de desembre de 2026, les obres de renovació i reparació tributen al 10 % també quan l’habitatge es destina al lloguer com a habitatge habitual, sigui qui sigui el propietari. Cal pagar per mitjans bancaris, l’habitatge ha de tenir almenys dos anys i els materials no poden superar el 40 % de l’import.
11S’aplica al meu contracte?
| Mesura | Contracte ja signat | Contracte nou |
|---|---|---|
| Topall del 2 % fins al 31-12-2027 | Sí | Sí |
| Sostre de l’IRAV en l’actualització | Sí | Sí |
| Pròrroga extraordinària de dos anys | Sí, si era vigent el 8-10-2026 | No |
| Pagament del deute per l’Administració | Sí, també en processos en curs | Sí |
| Despeses, tributs, garanties, desistiment, reparacions i tanteig | En principi, no | Sí |
| Noves reduccions de l’IRPF | No | Sí, des de l’1-12-2026 |
El decret no inclou una regla transitòria general per a la reforma de la llei d’arrendaments: per això, tret d’on diu una altra cosa, les novetats regeixen en principi per als contractes que se signin des de la seva entrada en vigor.
12El calendari
- Entra en vigor el Reial decret llei 29/2026.
- El Congrés l’ha de convalidar o derogar.
- Noves reduccions de l’IRPF per als contractes que se signin des d’aquell dia i IVA del 10 % en les obres d’habitatges de lloguer.
- S’acaba el topall extraordinari del 2 %.
- Data de referència de la pròrroga extraordinària de dos anys.
- S’acaba el règim de suspensió de desnonaments.
13Què fer ara
Si ets propietari
Si ets llogater
14Cert o fals?
«El lloguer queda congelat fins al 2027»
FalsPot pujar el que pactin les parts, dins de l’IRAV. El 2 % només opera quan no hi ha acord, i la congelació total, només si la renda ja supera l’índex de preus de referència.
«En un contracte nou ja no puc repercutir l’IBI»
CertEls tributs de l’habitatge no es poden imposar al llogater, tret que la norma del tribut el designi a ell com a obligat al pagament.
«El llogater es pot quedar dos anys més encara que jo necessiti el pis»
FalsLa pròrroga extraordinària no és obligatòria si comuniques dins de termini que necessites l’habitatge per a tu o els teus familiars, amb una causa real i acreditada, encara que el contracte no ho preveiés.
«Si el llogater marxa als vuit mesos, m’ha d’indemnitzar»
FalsPassats sis mesos pot desistir amb 30 dies de preavís, i aquest desistiment ja no genera indemnització.
«Abaixar la renda em pot sortir a compte a la declaració»
CertEn els contractes signats des de l’1 de desembre de 2026, rebaixar la renda més d’un 5 % dona dret a reduccions d’entre el 70 % i el 100 % del rendiment.
15Preguntes freqüents
El meu contracte diu que la renda puja amb l’IPC. Continua valent?
La clàusula val, però amb sostre: el resultat no pot superar la variació de l’IRAV i, fins al 31 de desembre de 2027, si no hi ha un nou acord, el 2 %.
Puc continuar cobrant la comunitat al llogater?
Sí, si està pactat per escrit amb l’import anual i l’edifici està en règim de propietat horitzontal. En zona tensionada, a més, només si el contracte anterior ja la repercutia.
El meu contracte venç el 2027. Què em pot demanar el llogater?
Depèn de quan venci i d’on sigui l’habitatge. En zona tensionada, la pròrroga de fins a tres anys; fora d’aquestes zones, l’extraordinària de fins a dos anys si està al corrent de pagament.
Em convé signar abans o després de l’1 de desembre?
Depèn de la renda que demanis. Els contractes anteriors a aquesta data mantenen les reduccions vigents el 2025; els posteriors entren a l’escala nova, més generosa si abaixes el preu i més curta si l’apuges. Convé calcular-ho abans de signar.
Què passa si el decret no es convalida?
Deixaria d’aplicar-se, com va passar amb el seu antecessor, el Reial decret llei 26/2026. Per això és prudent no prendre decisions irreversibles fins a conèixer el resultat. Actualitzarem aquesta guia.
Aquesta guia forma part d’una sèrie: tot el Reial decret llei 29/2026, mesura per mesura i com queda el lloguer de temporada.
Fiança del lloguer a Catalunya · Cases de lloguer a Altafulla per a tot l’any
Tens un habitatge llogat tot l’any?
Revisem el teu contracte amb les regles noves, calculem la renda i la pujada que et corresponen i portem els preavisos al dia. Som advocats i agents immobiliaris a Altafulla i Barcelona des del 1992.
Font: Reial decret llei 29/2026, de 6 d’octubre (BOE-A-2026-20823). Aquesta guia és informativa, resumeix el text publicat al BOE i no substitueix l’assessorament professional. El decret està pendent de convalidació.
